Geçtiğimiz yıl emlak vergisi matrahlarının belirlenmesi sürecinde takdir komisyonlarının belirlediği fahiş arsa ve arazi metrekare değerleri, binlerce mülk sahibini mahkeme kapılarına dökmüştü. Kamuoyunda yükselen tepkiler üzerine kanun koyucu devreye girdi ancak getirilen yeni düzenleme, “kaş yaparken göz çıkardı.”
7566 sayılı Kanun’la yapılan son değişiklik, emlak vergisinde adaleti sağlamak bir yana, kelime oyunlarıyla mükellefe ağır bir fatura çıkardı. İşte emlak vergisinde yaşanan krizin perde arkası ve milyonlarca ev sahibini bekleyen tehlikeler…
“İki Kat Fazlası” Ne Anlama Geliyor? %300 Gizli Zam!
Geçmişte (2018 genel beyan döneminde) uygulanan 7061 sayılı Kanun, metrekare birim değerlerindeki artışı en fazla yüzde 50 ile sınırlandırmıştı. Ancak yürürlükteki 7566 sayılı Kanun, arsa değerlerini es geçerek doğrudan ödenecek vergi tutarına odaklandı.
Düzenlemede yer alan “2026 yılı emlak vergisi, 2025 yılının iki kat fazlasını aşamaz” ibaresi, ilk bakışta masum bir sınır gibi görünse de belediyeler tarafından tam 3 kat (yüzde 300) artış olarak uygulandı. Çünkü hukuken bir tutarın “iki kat fazlası”, kendisiyle birlikte toplamda üç katına çıkması anlamına geliyor. Bir yılda taşınmaz değeri %300 artmayan vatandaş, kapısına gelen fahiş vergi makbuzlarıyla şoke oldu.
Yargı Dosyaları İncelemeden Kapattı
Vatandaşın mülk değerlemesine karşı açtığı davalar ise vergi yargısı ve istinaf mahkemeleri tarafından adeta “iş yükü” gerekçesiyle reddedildi. Mahkemeler, sokak sokak keşif ve bilirkişi incelemesi yapmaktan kaçınarak, “Zaten kanunla artışa üst sınır getirildi” bahanesine sığındı.
Oysa açılan davalar vergi tutarına değil, gelecekteki tüm vergileri etkileyecek olan arsa metrekare birim değerlerine karşıydı. Yargının bu denetimi yapmaması, hukuksal bir boşluk ve mağduriyet yarattı.
Emekli Aileler “Servet Vergisi” Kıskacında
Emlak vergisi, özü itibarıyla bir servet vergisidir. Ancak bu vergi sadece çok sayıda lüks konutu veya yüksek kira geliri olan zenginleri değil; zorlukla bir ev sahibi olmuş, borç harç içinde başını sokacak bir çatı bulmuş emekli aileleri de vuruyor.
Üstelik bu fahiş artış, mülklerin değerini kağıt üzerinde yükselttiği için birçok mükellef önümüzdeki yıl hiç beklemediği bir Değerli Konutlar Vergisi sürpriziyle de karşı karşıya kalacak.
Çarpıcı Örnek: 2025 yılında 20.000 TL emlak vergisi ödeyen emekli bir vatandaş, 2026’da tam 60.000 TL ödemek zorunda kaldı. Gelecek yıl yeniden değerleme oranının %35 olacağı varsayımıyla, bu tutar 2027’de 81.000 TL’ye fırlayacak!
Çözüm Önerisi: Kelime Oyunu Değişmeli, Mahsup Edilmeli
Mükelleflerin haklı isyanını dindirmek ve vergi adaletini yeniden tesis etmek için acil bir kanun değişikliği şart.
- Rakam Değişmeli: 7566 sayılı Kanun’daki “iki kat fazlasını” ibaresi, “bir kat fazlasını” olarak değiştirilmelidir.
- Mahsup Sistemi: Değişiklik sonrasında belediyelerin gelir kaybı yaşamaması ve mağdur olmaması için, ilk taksitte vatandaştan fazladan tahsil edilen tutarlar nakden iade edilmek yerine, sonraki taksit borçlarından mahsup edilmelidir.
Vergi adaleti sağlanmazsa, önümüzdeki yıl bu şikayetler çığ gibi büyüyerek geometrik bir hızla artmaya devam edecektir.
