Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ve e-Devlet üzerinden yapılabilen parsel sorgulama, alıcının en büyük güvencesi. Peki, "Son 7 parsel!", "190 metrekare net tarla!" gibi iddiaların arkasında ne yatıyor ve doğru sorgulama nasıl yapılır?
Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde, sadece fiyat etiketi ve metrekare bilgisine odaklanmak büyük bir yanılgıdır. Bir taşınmazın değeri, üzerindeki yasal kısıtlar ve imar durumu ile doğrudan ilişkilidir. Türkiye’de “parsel sorgulama” işlemi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) uygulamaları ve e-Devlet entegrasyonu sayesinde saniyeler içinde şeffafça yapılabiliyor.
Alım-Satımda Hayati Öneme Sahip 4 Kritik Sorgulama Adımı
Parsel sorgulama, ilanı gördüğünüz yerin gerçekten vaat edildiği yer olup olmadığını anlamanın ilk adımıdır.
1. e-Devlet Üzerinden Tapu Bilgilerini Teyit Edin
e-Devlet’e giriş yaptıktan sonra arama çubuğuna “Parsel Sorgulama” yazarak TKGM hizmetine erişilir. İl, ilçe, mahalle ve mutlaka Ada/Parsel bilgileri girilmelidir.
Ne Görülür? Parselin sınırları, koordinatları, doğru adresi ve yüzölçümü. Uygulama, malik isimlerini gizlese de, taşınmazın temel kimliğini ortaya koyar.
Gizli Tehlike: İlanlarda gördüğünüz "net metrekare" ile tapu kaydındaki yüzölçümünün birebir örtüşüp örtüşmediğini kontrol edin. Sınır belirsizlikleri, ileride komşularla yaşanacak ihtilafların temel sebebidir.
2. TKGM Parsel Sorgu ile Harita Üzerinde Konum Doğrulaması
TKGM'nin mobil veya web tabanlı uygulamaları, harita üzerinden uydu görüntüsü ve kadastral sınırları üst üste gösterir. Bu, arsanın yol ve diğer yapılarla ilişkisini görmenizi sağlar.
Ek Katmanlar: Uygulamanın en önemli özelliği, bazı belediyelerle entegrasyon sayesinde imar planı lejantlarını, yeşil alanları ve yol rezervlerini görme imkanı sunmasıdır. Taşınmazın bir kısmı kamu alanına ayrılmış olabilir!
3. Belediyeden İmar Durumu Belgesini Kontrol Edin
Bir taşınmazın yatırım değeri, büyük ölçüde imar durumuna bağlıdır. İlgili belediyenin e-imar sayfalarından parsel numarası ile "imar çapı" ve "plan notları"na ulaşmak kritik öneme sahiptir.
Neye Bakın? Emsal (KAKS), Taban Alanı (TAKS) ve Yapı Yüksekliği. Tarla olarak satılan bir parselin, imar planında tarımsal niteliğinin korunması gerektiği ya da yapılaşma koşullarının çok düşük olduğu anlaşılabilir.
Plan Değişiklikleri: Askı sürecindeki plan değişiklikleri, taşınmazın fonksiyonunu ve emsal değerini bir gecede değiştirebilir. Güncel plan notlarını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.
4. Tapu Üzerindeki Kısıt ve Şerhleri Kontrol Edin
Satın alacağınız taşınmazın üzerinde haciz, ipotek, intifa, irtifak hakkı veya şerh gibi yasal kısıtlamalar bulunabilir.
Bu bilgiler tapu müdürlüklerinden veya yetkili erişiminiz varsa Web Tapu sistemi üzerinden teyit edilmelidir. Kısıtlı bir mülkü satın almak, büyük hukuki sorunları beraberinde getirir.
Risk Analizi: AFAD’ın deprem tehlike haritaları ve taşkın risk katmanlarını kontrol ederek, çevresel riskleri de değerlendirin.
Bir ilan başlığındaki cazip fiyatlar ve peşin ödeme/taksit avantajları ne olursa olsun, parsel sorgulama ve imar durumu analizi yapılmadan alım-satım işlemine başlanmamalıdır. Unutmayın, emlakta en doğru yatırım, en detaylı sorgulamayı yaptığınız yatırımdır.