Tapu harcından emlak vergisine, sıfır konutlarda uygulanan KDV’den kısa sürede yapılan satışlarda gündeme gelen değer artışı vergisine kadar birçok kalem, tarafların bütçesini doğrudan etkiliyor. 2025 yılı itibarıyla oranlarda ve ödeme takvimlerinde yapılan düzenlemelerle birlikte, gayrimenkul alıcı ve satıcılarının tapu işlemleri öncesinde hangi vergilerle karşılaşacaklarını bilmesi büyük önem taşıyor.
Ev Alırken (Alıcı Açısından)
Tapu Harcı:
Gayrimenkul satış bedeli üzerinden toplamda %4 oranında harç alınır. Bu oran genelde %2 alıcı, %2 satıcı olarak paylaşılır. Ancak anlaşmaya bağlı olarak bu payı tek taraf da üstlenebilir. Örneğin 1 milyon ₺ bedelli bir evde tapu harcı 40 000 ₺ olur; taraflar isteğe göre bu tutarı paylaşabilir.
Döner Sermaye ve Kadastro Ücretleri:
Tapu işlemleri sırasında sabit bir tutar şeklinde döner sermaye ücreti ödenir. Özellikle yeni projelerde veya parsel çalışmaları sırasında ek kadastro ücretleri de gündeme gelebilir. Bu maliyetler bölegeye göredeğişiklik gösterebilir.
KDV (Katma Değer Vergisi):
Sadece sıfır konut veya ticari birimler için geçerlidir. Oranlar, niteliğe göre %1, %8 veya %18 gibi değişkenlik gösterebilir. İkinci el konutlarda ise KDV ödenmez.
Emlak Vergisi:
Ev sahibi olunduğunda, taşınmazın değerine göre değişen oranlarda yıllık emlak vergisi ödenir. Büyükşehirlerde konut için %0,2, diğer yerlerde %0,1 oran uygulanır.
Ödemeler iki taksit halinde yapılmaktadır: 1. taksit Mart–Mayıs, 2. taksit Kasım aylarında.
Büyükşehir dışındaki mülk sahipleri için oran daha düşük olsa da vergi borcu bulunması tapu işlemlerine engel olabilir. Bu nedenle satış öncesi “vergi borcu yoktur" belgesi alınmalıdır.
Ev Satarken (Satıcı Açısından)
Tapu Harcı:
Alımda olduğu gibi satışta da harç toplam %4 olup, genellikle %2 alıcı, %2 satıcı arası paylaşılır. Ancak taraflar farklı anlaşabilir.
Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı (Gelir Vergisi):
Mülk 5 yıl içinde satılır ve alış-satış fiyatı arasındaki fark istisna sınırını aşarsa (2025 yılı için istisna tutarı 120.000 TL), elde edilen değer artışı gelir vergisine tabi olur. Vergi oranı ve hesaplama, endeksleme (Yİ-ÜFE) ve yasal indirimler (giderler gibi) dikkate alınarak yapılır. Giderler listesinde; tapu harcı, tamamlama, kredi faizi gibi belgelenebilir harcamalar yer alabilir.
Ticari Faaliyet Olarak Değerlendirme:
Eğer gayrimenkul satışı ticari faaliyet kapsamında gerçekleşiyorsa (örneğin bir yılda birden fazla satış veya sürekli satış), KDV ve gelir vergisi gibi karmaşık vergi yükümlülükleri doğabilir.
KDV (Katma Değer Vergisi):
Ticari nitelikte satışlarda (örneğin yatırım amacıyla yapılan satışlar) KDV uygulanabilir.
Emlak Vergisi Borcu:
Satış öncesinde taşınmazın yıllık veya geçmiş emlak vergisi borcu olmamalıdır; aksi halde tapu devri gerçekleşmez.
