İşte iki tarafı da mahkeme kapılarında karşı karşıya getiren, geri dönüşü zor ve en sık yapılan o hukuki hatalar:
Tahliye Taahhütnamesini Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalatmak
Ev sahiplerinin kendilerini güvenceye almak için en sık başvurduğu yöntemlerden biri tahliye taahhütnamesi almak. Ancak bu belgenin geçerlilik şartları kanunla çok sıkı kurallara bağlanmıştır.
- Büyük Hata: Kira sözleşmesi imzalanırken, aynı gün veya sözleşme tarihinden önce boş bir kâğıda ya da tarihli taahhütnameye imza attırmak.
- Hukuki Gerçek: Yargıtay inançlarına göre, kiracının özgür iradesiyle bu taahhüdü verebilmesi için mülkün anahtarını teslim almış, yani konuta yerleşmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün atılan imzalar, kiracının “baskı altında” olduğu varsayımıyla hukuken geçersiz sayılır.
Banka Kanalı Dışında veya Eksik Açıklamayla Kira Ödemek
Kiracılar ile ev sahipleri arasındaki en büyük mali anlaşmazlıklar ödeme kanallarında yaşanıyor.
- Büyük Hata: Elden kira ödemek veya banka transferi yaparken açıklama kısmını boş bırakmak.
- Hukuki Gerçek: Kanunen kira ödemelerinin banka veya PTT kanalıyla yapılması zorunludur. Kiracının gönderdiği paranın açıklamasına “2026 Mayıs Ayı Kira Bedeli” gibi net bir ibare yazmaması, ileride ev sahibinin “Bana borcunu ödedi, kirayı ödemedi” iddiasıyla tahliye davası (temerrüt nedeniyle tahliye) açmasına zemin hazırlayabilir. İspat yükü her zaman kiracıdadır.
Kira Sözleşmesi 1 Yıllık, Süre Bitince Kiracı Çıkar Yanılgısı
Gayrimenkul hukukunda en çok karıştırılan ve ev sahiplerini en çok yanıltan konulardan biri sözleşme süreleridir.
- Büyük Hata: Sözleşmenin 1 yıllık yapılması halinde, yıl sonunda kiracının otomatik olarak evden çıkmak zorunda olduğunu sanmak.
- Hukuki Gerçek: Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme süresi bitse dahi kiracı istemediği sürece sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar. Ev sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin haklı nedenleri (ihtiyaç, yeniden imar vb.) yoksa, kiracıyı sırf süre bitti diye çıkarabilmesi için sözleşmenin üzerinden tam 11 yıl (10 yıllık uzama süresi + 1 yıl) geçmesi gerekir.
Yasal Sınırın Üzerinde Fahiş Zam Baskısı Yapmak
Ekonomik dalgalanmalar nedeniyle ev sahipleri kira bedellerini güncel piyasa değerine taşımak isterken sıkça hata yapıyorlar.
- Büyük Hata: Kiracıya yasal TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarının ya da yürürlükteki yasal sınırların üzerinde dayatmayla zam yapmak, kabul etmeyen kiracıyı evden çıkarmakla tehdit etmek.
- Hukuki Gerçek: Kiracı yasal oranda zam yaparak kirasını ödemeye devam ettiği sürece ev sahibi onu evden çıkaramaz. Eğer kira bedeli piyasanın çok altında kaldıysa, ev sahibinin yapması gereken şey kiracıyı tehdit etmek değil, sözleşmenin 5. yılı dolduktan sonra “Kira Tespit Davası” açmaktır.
Sözleşmeye Yazılmayan Sözlü Anlaşmalara Güvenmek
Türk insanının “Söz uçar, yazı kalır” atasözünü en çok unuttuğu yer ne yazık ki kiralama aşaması oluyor.
- Büyük Hata: “Depozitoyu sonra verirsin”, “Evcil hayvan beslemeyeceksin değil mi?”, “Evi boyatıp çıkarsın” gibi kritik detayları sadece sözlü olarak konuşup sözleşmeye eklememek.
- Hukuki Gerçek: Mahkeme aşamasında tarafların şifahi (sözlü) iddiaları değil, altında imzalarının olduğu yazılı kira sözleşmesi esas alınır. Sözleşmede yer almayan hiçbir kural, iki taraf için de bağlayıcı değildir.
Gayrimenkul sektöründe huzurlu bir kiralama sürecinin anahtarı, tarafların birbirine güvenmesinden ziyade kanunlara güvenmesidir. Hem ev sahibinin mülkiyet hakkını koruması hem de kiracının barınma hakkını güvenceye alması için her adımın yasal mevzuata (Türk Borçlar Kanunu) uygun atılması ve mutlaka profesyonel bir gayrimenkul danışmanı veya hukukçu eşliğinde sözleşme imzalanması gerekir.