YANLIŞ: 1 yıllık kontrat bitti, kiracıyı istediğim gibi çıkarabilirim.
DOĞRUSU: Kontratın bitmesi tahliye nedeni değildir!
Ev sahipleri arasında en yaygın yanılgı, kira sözleşmesi süresinin dolmasıyla kiracının evden çıkarılabileceği düşüncesidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli konut kiralarında sözleşmeyi feshetme hakkı (yenileme döneminden en az 15 gün önce bildirmek şartıyla) öncelikli olarak kiracıya aittir. Ev sahibi, kontrat süresi doldu diye kiracıyı tahliye edemez; sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha kendiliğinden uzar. Ev sahibinin haklı bir gerekçe göstermeden (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) sözleşmeyi feshedebilmesi için kira ilişkisinin 10 yıllık uzama süresini doldurmuş olması ve dönem bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtar çekilmesi gerekir.
YANLIŞ: %25 sınırı bitti, artık kirayı piyasa rayicine göre istediğim gibi artırabilirim.
DOĞRUSU: Üst sınır hâlâ var ve bu sınır TÜFE!
Temmuz 2024’te sona eren %25’lik kira artış sınırı, ev sahiplerinde serbest piyasa algısı yaratsa da durum yasal olarak böyle değil. Sözleşme yenileme dönemlerinde uygulanabilecek yasal üst sınır, 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Ev sahibi, kiracı rıza göstermedikçe bu oranın üzerinde bir artış talep edemez. Eğer mevcut kira bedeli bölgedeki emsallerinin çok altında kaldıysa, ev sahibinin enflasyon oranından bağımsız bir güncelleme isteyebilmesi için kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması gerekir. Bu durumda “Kira Tespit Davası” açılarak yeni bedel mahkemece belirlenebilir.
YANLIŞ: Evi boyalı teslim ettim, kontrat bitince yine boyalı teslim alırım.
DOĞRUSU: Olağan yıpranmalar kiracıdan talep edilemez.
“Boyalı verdim, boyalı isterim” felsefesi mülk sahipleri arasında yazılı olmayan bir kural gibi görülse de yasa koyucu bu konuda net bir çizgi çekiyor. Kiracının mülkü kullanımı süresince oluşan olağan eskime, duvardaki renk solmaları veya mobilya yerleşimine bağlı standart yıpranmalar kiracıya fatura edilemez. Kiracı, eve kasıtlı veya ağır kusurlu bir zarar vermediği sürece (örneğin duvarların kırılması, kalıcı tahrifatlar), evi kullanım süresine uygun ve yıpranmış haliyle teslim etme hakkına sahiptir. Sırf ev boyanmadı diye depozitodan keyfi kesinti yapmak hukuka aykırıdır.
YANLIŞ: Apartmandaki tüm masrafları ve aidatı kiracı öder.
DOĞRUSU: Demirbaş ve işletme gideri ayrımı kritiktir.
Apartman veya site yönetimlerinin topladığı aidatların tamamının kiracıya ait olduğu bilgisi eksiktir. Gayrimenkul hukukuna göre giderler ikiye ayrılır:
- İşletme Giderleri (Kiracıya ait): Kapıcı maaşı, temizlik, güvenlik, asansörün aylık rutin bakımı, ortak alan elektriği gibi günlük kullanım masrafları.
- Demirbaş Giderleri (Ev sahibine ait): Dış cephe mantolaması, çatı onarımı, asansörün tamamen yenilenmesi veya binaya yeni bir kamera sistemi kurulması gibi mülkün değerini artıran kalıcı yatırımlar.
Yanlış: Evi Satarsam Kiracı Hemen Çıkmak Zorunda
DOĞRUSU: Kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile aynen devam eder.
Mülk sahipleri arasında evin satılması durumunda mevcut kontratın kendiliğinden iptal olacağı ve kiracının derhal evi tahliye etmek zorunda olduğu yönünde büyük bir yanılgı var. Hukuken yeni malik (satın alan kişi), eski ev sahibinin kiracıyla yaptığı sözleşmenin aynen tarafı haline gelir. Yani kontrat tüm şartlarıyla devam eder. Evi satın alan yeni kişinin kiracıyı çıkarabilmesi için ya sözleşmenin bitimini beklemesi ya da kendisinin/ailesinin o eve gerçekten ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerekir. Yeni malik, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname çekmek zorundadır. Bu ihtardan sonra kiracıya yasalarca 6 aylık bir süre tanınır. Kiracı bu süre sonunda çıkmazsa, yeni ev sahibi ancak o zaman tahliye davası açabilir.
YANLIŞ: İstediğim zaman eve girip mülkümü kontrol edebilirim.
DOĞRUSU: Tapu sizde olsa da kullanım hakkı kiracıdadır.
“Ev benim değil mi, istediğim zaman gider bakarım” mantığı, hukuken ev sahiplerini en çok zor durumda bırakan hatalardan biridir. Kira sözleşmesi imzalandığı andan itibaren mülkün mülkiyet hakkı ev sahibinde kalsa da, kullanım ve konut dokunulmazlığı hakkı kiracıya geçer. Ev sahibi, kiracının izni ve haberi olmadan, haklı bir gerekçe (evi satılığa çıkarmak, acil tamirat vb.) göstermeden eve çat kapı gidemez, kendi anahtarıyla içeri giremez. Aksi takdirde Türk Ceza Kanunu’na göre “konut dokunulmazlığını ihlal” suçu işlenmiş olur. Ev sahibi, mülkü görmek veya göstermek istiyorsa kiracıyla uygun gün ve saatler için önceden mutlaka netleşmelidir.
