Peki, neden milyonlarca konutun tapusunda “daire” veya “mesken” yerine “arsa” yazıyor? İşte adım adım bu yaygın sorunun temelleri:
Müteahhit ve “Kat İrtifakı” Oyunu
Tüm süreç, bir müteahhidin inşaata başlamasıyla fitilleniyor. Müteahhitler, henüz temelde olan bir projeden daire satışı yapabilmek için öncelikle “kat irtifakı” tesis ederler. Bu, arsa üzerinde hangi bağımsız bölümün (dairenin) kime ait olacağını belirleyen bir sistemdir.
Bu “kat irtifak tapusu” sayesinde müteahhit, kendisine düşen daireleri inşaat devam ederken satabilir ve projeyi finanse edebilir. Alıcılar için de bir güvence gibi görünür.
İskan Masrafı ve El Çeken Müteahhit
Sorun, inşaat bittiğinde patlak verir. Binanın yasal olarak “oturulabilir” sayılması ve tapuların “kat mülkiyeti”ne (yani tam teşekküllü daire tapusuna) dönmesi için “iskan izni” (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınması şarttır.
Ancak iskan almak, ciddi bir maliyet ve bürokrasi demektir. Dairelerini zaten satmış olan müteahhit, bu ek masrafa girmemek için çoğu zaman “elini çeker” ve ortadan kaybolur. Bina, iskan izni alınmadığı için yasal olarak “kat irtifaklı” kalmaya mahkum olur.
Tapuda Neden Arsa Yazar?
İşte kafa karıştıran nokta burasıdır. Bir bina, kat mülkiyetine geçememişse, yani hukuken hâlâ “kat irtifakı” aşamasındaysa, tapu kayıtlarında “cinsi” hanesinde “Arsa” yazar.
Bu durum, ev sahiplerinin “Acaba arsa mı satın aldık?” diye endişelenmesine neden olsa da, tapu senedinde “kat irtifakı tesis edilmiştir” kaydının bulunması mülkiyetin kanıtıdır. Eski tapularda “Kat İrtifakı”, “Kat Mülkiyeti” ve “Devremülk” için ayrı kutucuklar bulunur ve ilgili olan (X) ile işaretlenirdi; bu da durumu anlamayı kolaylaştırıyordu.
Çözüm Mümkün mü? En Büyük Engel Projeye Aykırılık
Kat irtifaklı kalan bir sitede oturanlar, birlik olup iskan izni almak ve kat mülkiyetine geçmek için kendileri de başvurabilirler.
Ancak burada, müteahhitten daha büyük bir sorunla karşılaşılabilir: Projeye Aykırılık.
Eğer binalarda veya sitenin tamamında, belediyede onaylı mimari projeye aykırı bir imalat (kaçak kat, balkon kapatma, ortak alan ihlali vb.) varsa, o binanın iskan alması imkansız hale gelir. İskan alınamayan bina, kat mülkiyetine de geçemez.
Bu durumda mülk sahipleri, tapu kayıtları bu şekilde kalsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak binalarında oturmaya devam ederler. Kat irtifakı kaydı, bu sorunlar çözülmediği sürece silinmez ve tapuda “arsa” kaydı devam eder.
