Gayrimenkul alım satım işlemleri, genellikle mülkün el değiştirmesiyle tamamlanan kesin bir süreç gibi görünse de, Türk Medeni Kanunu'nun taraflara sunduğu bazı esnek haklar bulunmaktadır. Bu hakların başında gelen "Vefa Hakkı" (ya da yasal adıyla Geri Alım Hakkı), mülkünü satan bir kişiye, anlaştığı koşullar dahilinde mülkünü geri alma imkanı sunan hukuki bir güvencedir.
Peki, hem satıcıya hem de alıcıya farklı sorumluluklar yükleyen bu özel hak tam olarak nasıl işliyor ve günümüzde neden önem kazanıyor?
Vefa Hakkı Tam Olarak Nedir?
Vefa hakkı, en basit tanımıyla, bir satıcının sattığı bir taşınmazı, alıcıyla anlaştıkları belirli bir bedel ve süre içerisinde tek taraflı irade beyanıyla geri satın alabilme hakkıdır.
Bu işlem, standart bir satış işlemi gibi başlar. Mülk satılır ve tapu, alıcı adına tescil edilir. Ancak bu satıştan farkı, tapu kütüğünün "şerhler" bölümüne, satıcının vefa hakkına sahip olduğuna dair bir kaydın (şerhin) düşülmesidir.
Bu şerh hayati önem taşır. Eğer vefa hakkı tapuya şerh edilirse, mülkü satın alan yeni sahip, bu mülkü üçüncü bir kişiye satsa dahi, asıl satıcı (vefa hakkı sahibi) bu hakkını yeni alıcıya karşı da kullanabilir.
Günümüz Piyasasında Neden Önemli?
Vefa hakkı, geleneksel olarak duygusal bağ kurulan mülklerin (ata yadigarı ev, arsa vb.) mecburiyetten satılması durumunda bir "geri dönüş kapısı" bırakmak için kullanılsa da, günümüzdeki işlevi farklılaşmıştır.
Alternatif Finansman Yöntemi: Günümüzde yüksek kredi faiz oranları ve bankalardan finansman bulmanın zorlaştığı dönemlerde, vefa hakkı bir nevi "teminatlı borçlanma" aracı olarak kullanılabilmektedir. Acil nakit ihtiyacı olan bir mülk sahibi, bankadan kredi çekmek yerine mülkünü bir yatırımcıya "vefa hakkı şerhiyle" satabilir.
Örnek: Satıcı, 10 Milyon TL değerindeki evini, 2 yıl içinde 7 Milyon TL + belirli bir fark ile geri almak üzere 6 Milyon TL'ye vefa şartlı olarak satabilir. Bu sayede satıcı hem acil nakit ihtiyacını karşılar hem de mülkünü geri alma şansını kaybetmez. Alıcı (yatırımcı) ise, verdiği borca karşılık parası ödenmezse mülkün tam sahibi olacağı güçlü bir teminat elde etmiş olur.
Ticari Anlaşmalar ve Güvence: Büyük ticari projelerde veya şirketler arası anlaşmalarda, bir taraf diğer tarafa teminat olarak gayrimenkul verirken, işler yolunda gittiğinde o mülkü geri alabilmek için bu hakkı kullanabilir.
Vefa Hakkının Şartları ve Sınırları Nelerdir?
Vefa hakkının geçerli olabilmesi için sıkı kurallara bağlıdır:
Resmi Şekil Şartı: Vefa hakkı, mutlaka tapu devri sırasında resmi bir sözleşmeyle (Tapu Müdürlüğü'nde) kurulmalı ve tapu kütüğüne şerh edilmelidir. Sadece noterden yapılan bir anlaşma yeterli değildir.
Süre Sınırı: Bu hak, sonsuza kadar kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu'na göre, vefa hakkı şerhi tapuya en fazla 10 yıl süreyle konulabilir. Taraflar 3, 5 veya 7 yıl gibi daha kısa bir süre belirleyebilir, ancak 10 yılı aşamazlar.
Bedel: Geri alım bedeli, genellikle satış sözleşmesinde net bir şekilde belirlenir. Bu, satış bedeliyle aynı olabileceği gibi, belirli bir artış (faiz, masraflar vb.) eklenmiş bir bedel de olabilir.
Satıcı (Hak Sahibi) ve Alıcı İçin Sonuçları
Satıcı (Eski Malik) İçin: Belirlenen süre içinde, anlaşılan bedeli ödeyerek mülkünü kayıtsız şartsız geri alabilir. Yeni malikin "Ben satmıyorum" deme lüksü yoktur. Eğer süreyi kaçırırsa, tüm haklarını kaybeder.
Alıcı (Yeni Malik) İçin: Mülkün sahibi olur, onu kullanabilir veya kiraya verebilir. Ancak vefa hakkı süresi boyunca mülkün "gerçek sahibi" gibi davranamaz; yani mülkü satması veya üzerine ipotek koyması, vefa hakkı sahibinin hakkını etkilemez. Süre sonunda mülk geri alınırsa, tapuyu devretmek zorundadır.