Ancak hukukçular, “Kira bir gün bile gecikirse sonraki tüm aylar peşin ödenir” ya da “Geciken her gün için yüzde 50 ceza uygulanır” şeklinde yazılan bu maddelerin hiçbir hukuki geçerliliği olmadığı konusunda net bir uyarıda bulunuyor.
İşte gayrimenkul sektörünün ve kiracıların gündeminde olan, kanunen “yok” hükmündeki o düzenlemelerin perde arkası:
Türk Borçlar Kanunu Ne Diyor?
Kira ilişkilerinde zayıf tarafı korumayı amaçlayan Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 346. maddesi, kiracı aleyhine düzenleme yasağını açıkça ortaya koyuyor. Kanun, kira bedeli ve yan giderler (aidat vb.) dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini hükme bağlıyor.
Özellikle sözleşmelere sıkça eklenmek istenen şu iki madde, doğrudan bu kanun duvarına çarpıyor:
- Muacceliyet Şartı Yasağı: “Bir ayın kirası ödenmezse, o yılın kalan tüm kiraları muaccel olur (peşin ödenmesi gerekir)” ibaresi tamamen geçersizdir. Ev sahibi, geciken ay için yasal takip başlatabilir ancak henüz günü gelmemiş ayların kirasını toplu olarak talep edemez.
- Cezai Şart Yasağı: “Kira gecikirse şu oranda ceza ödenir” şeklindeki maddeler konut ve çatılı işyeri kiralarında hukuken geçersiz sayılıyor. Ev sahibinin gecikme halinde talep edebileceği tek şey, kanuni gecikme faizidir.
Ev Sahiplerinin Gerçek Talepleri ve Çelişkiler
Mülk sahipleri, enflasyonist ortamda gelirlerini güvence altına almak, kiraların aksaması durumunda uzun süren tahliye davalarıyla uğraşmamak için bu tarz “caydırıcı” maddelere sığınmak istiyor. Temel talep, nakit akışının kesintisiz sürmesi ve mülk güvenliğinin sağlanması yönünde şekilleniyor.
Ancak konut piyasasındaki bu güvence arayışı, kanunun emredici hükümleriyle çelişiyor. Sözleşmeye yazılan ve her iki tarafın da imzaladığı bu maddeler, dava aşamasına gelindiğinde hakimler tarafından doğrudan geçersiz (kesin hükümsüz) kabul ediliyor. Yani imza atılmış olması, o maddeyi hukuka uygun hale getirmiyor.
Kiracı ve Ev Sahipleri Ne Yapmalı?
Hukukçular, her iki tarafın da mağduriyet yaşamaması için şu noktalara dikkat çekiyor:
Ev sahipleri, yasal sınırlar içinde kalmak adına sözleşmeye fahiş cezalar yazmak yerine, mevzuata uygun tahliye taahhütnamesi veya güvenilir kefil gibi yasal güvencelere yönelmeli.
Kiracılar ise kontratta bu tarz ağır cezai şartlar görse bile, kanunun kendilerini koruduğunu bilmeli. Hukuka aykırı bu maddeler yüzünden fahiş ödemeler yapmak zorunda olmadıklarının bilincinde olarak hareket etmeliler. Günün sonunda, sözleşmenin serbestliği ilkesi kira hukukunda mutlak değildir; kanunun çizdiği kırmızı çizgiler her zaman önceliklidir.