Son dönemde özellikle rayiç bedellerin üzerinde yeni kiracı bulmak amacıyla “ihtiyaç” iddiasını paravan olarak kullanan ev sahiplerine karşı yargıdan ve kanundan net sınırlar çiziliyor.
Yargıtay’dan Kritik Ayrım: İhtarname Yeterli mi, Dava Şart mı?
Yeniden kiralama yasağı uygulamasında uygulamada en çok merak edilen nokta, kiracının evi hangi aşamada boşalttığı konusu.
- Yargıtay İçtihadı: Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, TBK m. 355 kapsamında tazminata hükmedilebilmesi için taşınmazın mahkeme ilamı ve icra marifetiyle (veya başlatılan icra takibi neticesinde) tahliye edilmiş olması gerekiyor.
- Kendiliğinden Boşaltanlar Risk Altında: Ev sahibinin yalnızca noterden çektiği tahliye ihtarnamesi üzerine ya da şifahi baskılarla konutu kendi rızasıyla boşaltan kiracılar, konut sonradan başkasına kiralansa dahi çoğu zaman bu tazminat hakkından yararlanamıyor. Yargı, bu durumu “kiracının taşınmazı kendi isteğiyle tahliyesi” olarak değerlendirebiliyor.
Haklı Sebep Nedir, Ne Değildir?
Kanunda geçen “haklı bir sebep olmaksızın” ifadesi katı bir şekilde yorumlanıyor.
- Haklı Sebep Sayılmayanlar: Ev sahibinin “fikir değiştirmesi”, piyasa şartlarının değişmesi veya taşınmazı çok daha yüksek bedelle başkasına kiralamak istemesi hukuken asla haklı sebep kabul edilmiyor.
- Haklı Sebep Sayılabilecek Durumlar: İhtiyaç sahibinin vefatı, öngörülemeyen ani sağlık problemleri veya mücbir sebepler nedeniyle taşınma ihtiyacının ortadan kalkması gibi somut ve belgelenebilir durumlar mahkemelerce istisna olarak değerlendirilebiliyor.
Tazminat Tutarı ve Dava Süreci Nasıl İşliyor?
| Aşama | Detay / Yasal Şart |
| Asgari Tazminat | Kiracının son kira yılında ödediği toplam 1 yıllık kira bedeli (alt sınır). |
| Ek Zararlar | Taşınma masrafları, yeni tutulan evdeki kira farkı ve emlak komisyonu gibi belgeli zararlar da talep edilebiliyor. |
| Zorunlu Arabuluculuk | Kira uyuşmazlıkları kapsamında, tazminat davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. |
| Görevli Mahkeme | Uyuşmazlıklarda görevli merci Sulh Hukuk Mahkemeleridir. |
Taşınmazın boş tutulması veya doğrudan satılması ise kanun kapsamında yeniden kiralama yasağını ihlal etmiş sayılmıyor; yaptırım yalnızca mülkün üçüncü kişilere kiralanması halinde devreye giriyor.
