Böyle bir süreçte ciro kayıpları yaşanırken bir de mülk sahibinden kira artış talebi gelmesi, haklı olarak esnafı kara kara düşündürüyor. Ancak hukuk, bu gibi olağanüstü durumlarda kiracıyı çaresiz bırakmıyor. Bilinenin aksine, böyle dönemlerde sadece kira artışına direnmek değil, kira indirimi talep etmek de yasal bir haktır.
İşte dükkan önü kapanan esnafın hakları ve atabileceği yasal adımlar:
Mülk Sahibinin “Kullanmaya Elverişli Bulundurma” Borcu
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiraladığı mülkü sözleşme süresince “kullanılmaya elverişli bir durumda bulundurmakla” yükümlüdür. Yolun kapanmasında mülk sahibinin doğrudan bir kusuru veya ihmali olmayabilir; ancak sonuç değişmez. Dükkanın konumu, ulaşılabilirliği ve iş yapma kapasitesi kiralandığı gündeki gibi değildir. Ortada kiracı açısından ciddi bir değer ve ciro kaybı vardır.
Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Hakkı
Kanun (TBK m. 138), sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında ve bu durum borcun ödenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede zorlaştırdığında kiracıya bir çıkış yolu sunar.
Eğer:
- Yol kapanması sözleşme yapılırken öngörülemez bir durumsa,
- Bu durum esnaftan kaynaklanmıyorsa,
- Mevcut kirayı aynen ödemeye devam etmek esnaf aleyhine katlanılamaz bir yük haline geldiyse,
kiracı, mahkemeden “Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını” yani kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir.
Ne Yapılmalı? Nasıl Bir Yol İzlenmeli?
1.Durumu Yazılı Olarak İhtar Edin:
Mülk sahibine noter kanalıyla bir ihtarname gönderin. Yol yapımı nedeniyle dükkana ulaşımın kesildiğini, işlerin durma noktasına geldiğini ve bu şartlar altında artış bir yana, mevcut kiranın bile ödenmesinin imkansızlaştığını belirterek kira indirimi talep edin.
2.Ödemeler:
Dava açılana veya uzlaşma sağlanana kadar kirayı ödemek durumunda kalırsanız, banka dekontuna mutlaka “Fazlaya ilişkin ve uyarlamaya dair haklarım saklı kalmak kaydıyla” şerhini düşün. Bu, mevcut durumu kabul etmediğinizin hukuki kanıtıdır.
3.Arabuluculuk Sürecini Başlatın:
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur. Arabuluculuk masasında yol kapanması nedeniyle yaşanan ciro kaybını belgeleriyle (muhasebe kayıtları, pos cihazı dökümleri vb.) ortaya koyarak mülk sahibiyle ortak bir noktada buluşmaya çalışın.
4.Kira Uyarlama Davası Açın: Son Çare.
Arabuluculuk sürecinde bir anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Kira Uyarlama (İndirim) Davası” açın. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle dükkandaki değer ve ciro kaybını tespit ederek kirayı hakkaniyete uygun bir seviyeye çekecektir.
Çevredeki dükkanlar kapanırken ya da zor durumdayken mülk sahibinin kira artışı talep etmesi hukuki gerçeklerle bağdaşmaz. Şartlar oluşmuşsa, mahkemeden dava tarihi itibariyle geçerli olmak üzere kira indirimi talep etmek en doğal hakkınızdır.
