Deprem kuşağında yer alan ülkemizde, güvenli yapılarda yaşamak bir tercih değil zorunluluk. Ancak eski bir binanın yenilenme süreci, mülk sahipleri için karmaşık bir hukuki labirente dönüşebiliyor. İşte kentsel dönüşüm sürecinde adım adım izlenmesi gereken yol haritası ve Av. M. Güray Küçük tarafından hazırlanan rehber niteliğindeki kritik uyarılar.
1. Adım: Hazırlık ve "Röntgen Çekme" Aşaması
Sürece başlamadan önce binanın ve parselin mevcut durumunun netleştirilmesi gerekir. İlk etapta parselin imar durumu (emsal, yükseklik, çekme mesafesi vb.) araştırılmalıdır. Tapu kayıtlarından maliklerin tam listesi çıkarılmalı; vasi, mirasçılık, haciz veya ipotek gibi süreci uzatabilecek özel durumlar önceden tespit edilmelidir. Belediyeden bölgenin gelecekteki imar planına dair bilgi almak, sürprizlerle karşılaşmamak adına önemlidir.
2. Adım: Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Binanızın dönüşüme girmesi için lisanslı bir kuruluş aracılığıyla "Riskli Yapı Raporu" alınmalıdır. Raporun tebliği e-Devlet, bina girişine asılan ilan ve muhtarlıkta askı yoluyla yapılır.
Dikkat: Rapor muhtarlıkta 15 gün askıda kalır. İtiraz etmek isteyen maliklerin, askı süresinin bitiminden itibaren 15 gün içinde ilgili mercilere başvurması gerekir.
3. Adım: Maliklerin Karar Alması (Salt Çoğunluk Kuralı)
Kentsel dönüşümde en çok merak edilen konulardan biri karar yeter sayısıdır. Kararlar, maliklerin paydaş çoğunluğu (salt çoğunluk / yarıdan bir fazla) ile alınabilir.
Hukuki Güvence: Yönetmelikte açıkça belirtilmese de, Danıştay kararları gereği tüm maliklerin toplantıya çağrılması ve kararlardan haberdar edilmesi, mülkiyet hakkının korunması açısından şarttır.
Karara katılmayan maliklerin payları, idare tarafından resmi ihale yoluyla satışa çıkarılır.
4. Adım: Kritik Viraj – Müteahhit Seçimi ve Sözleşme
Binanın yenilenmesi kararı alındıysa, genellikle "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalanır. Müteahhit seçiminde sadece sunulan görsellere değil; firmanın mali yeterliliğine, geçmiş projelerine ve teminat gücüne bakılmalıdır.
Önemli: Bina tamamlama sigortası ve teminatlar mutlaka sözleşmede yer almalıdır. Sözleşme noter huzurunda "düzenleme" şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.
5. Adım: Tahliye ve Yıkım
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra belediye, maliklere tahliye için en fazla 90 gün süre verir. Bu süre zarfında bina boşaltılmazsa, elektrik/su gibi hizmetler kesilir ve belediye tarafından zorla tahliye ve yıkım işlemi gerçekleştirilir.
6. Adım: Proje ve Ruhsat
Yıkım sonrası süreç teknik detaylarla devam eder. İmar durumu belgesi alınır; mimari, statik ve teknik projeler hazırlanarak inşaat ruhsatı temin edilir.
7. Adım: İnşaat ve Denetim
Ruhsatın alınmasıyla inşaat başlar. Süreç, yapı denetim firmaları ve ilgili belediye tarafından düzenli olarak kontrol edilir.
Azınlık Maliklerin Hakları
Çoğunluğun karar alması, her istediklerini yapabilecekleri anlamına gelmez. Eğer alınan kararlar (örneğin daire paylaşımı veya sözleşme şartları) karara katılmayan azınlık maliklerin mülkiyet hakkını zedeliyor veya çoğunluğa sebepsiz zenginleşme sağlıyorsa, mahkemeden "sözleşmenin uyarlanması" talep edilebilir.
Kentsel dönüşüm, geri dönüşü olmayan mali ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için mutlaka bir avukat, inşaat mühendisi ve mimar ile birlikte hareket edilmesi büyük önem taşır.