Satış, Kira Sözleşmesini Kendiliğinden Sona Erdirmez
Bir konutun veya iş yerinin satılması, mevcut kira sözleşmesini otomatik olarak fesh etmez. TBK Madde 310 uyarınca, kiralanan mülk el değiştirdiğinde, yeni malik kira sözleşmesinin doğrudan tarafı olur. Yani yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile yapılan sözleşmedeki tüm hak ve borçları devralmış sayılır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?
Evi yeni satın alan kişinin kiracıyı tahliye edebilmesi için sadece "satın almış olması" yetmez; yasada belirtilen "gereksinim" (ihtiyaç) şartının oluşması gerekir. İşte adım adım yasal süreç:
6 Ay Kuralı: Yeni malik, mülkü edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede mülkü kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı için kullanacağını belirtmelidir.
Bekleme Süresi: İhtar çekildikten sonra kiracıya evi boşaltması için 6 ay süre tanınır. Eğer kiracı 6 ayın sonunda çıkmazsa, yeni malik tahliye davası açabilir.
Sözleşme Sonu Alternatifi: Yeni ev sahibi dilerse, bu 6 aylık süreyi beklemek yerine, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına da sahiptir.
Eğer yeni malik mülkü satın aldıktan sonraki ilk 1 ay içinde ihtarname çekmezse, mevcut kira sözleşmesini olduğu gibi kabul etmiş sayılır ve sözleşme süresi bitmeden kiracıyı çıkartamaz.
Evi Sattım Diyerek Kiracı Çıkarılabilir mi?
Eski ev sahibinin (satıcının), "Evi satıyorum/sattım, çık" deme hakkı hukuken yoktur. Satış süreci, kiracı için bir tahliye sebebi değildir. Tahliye yetkisi tamamen mülkü devralan yeni malike geçer ve o da yukarıdaki prosedürleri izlemek zorundadır.
Tazminat Riski
Eğer yeni ev sahibi "ihtiyacım var" diyerek kiracıyı çıkarır ve ardından mülkü haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse; eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kalabilir.
