2026 yılı itibarıyla uygulamada olan "Salt Çoğunluk" (%50+1) kuralı, binaların yenilenme hızını iki katına çıkarırken, uzlaşmaya yanaşmayan malikler için ciddi bir risk barındırıyor: Hisselerin açık artırma ile satılması.
3'te 2 Çoğunluk Neden Bitti?
Eski sistemde, bir apartmanda kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için maliklerin arsa payı oranında en az üçte ikisinin onayı gerekiyordu. Ancak tek bir kişinin bile itirazı veya ulaşılamayan bir malik, süreci yıllarca çıkmaza sokabiliyordu. Yeni düzenleme ile:
Artık arsa payı oranında %51 (salt çoğunluk) sağlandığında; yıkım, müteahhit seçimi ve inşaat sözleşmesi kararları resmen alınabiliyor.
Karara katılmayan azınlığın onayına bakılmaksızın süreç ilerletiliyor.
İtiraz Edenin Evi Nasıl Satılıyor?
Yeni dönemde "bekleme" lüksü ortadan kalktı. Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra süreç şu şekilde işliyor:
Tebligat ve 15 Günlük Süre: Karara katılmayan maliklere noter veya muhtarlık aracılığıyla bildirim yapılarak, karara katılması için 15 gün süre veriliyor.
Açık Artırma Usulü Satış: Eğer malik bu süre içinde sözleşmeyi imzalamazsa, arsa payı rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılıyor.
Öncelik Komşuda: Satışa çıkan payı alma önceliği, karara evet diyen diğer apartman komşularına veriliyor. Eğer komşular almazsa, devreye Bakanlık veya İdare giriyor.
Mağduriyetler Nasıl Önleniyor?
Sürecin hızlı işlemesi mülkiyet hakkının hiçe sayılması anlamına gelmiyor. 2026 düzenlemeleriyle getirilen bazı korumalar şunlar:
Ödeme Gücü Olmayana Paylı Mülkiyet: Eğer malik inşaat maliyetini ödeyemeyecek durumdaysa, Bakanlık paylı mülkiyet esasına göre tescil yapabiliyor ve kişiye/eşine ömür boyu oturma hakkı tanınıyor.
Kira ve Taşınma Yardımları: 2026 yılı güncel limitleriyle devlet desteği devam ederek tahliye süreci kolaylaştırılıyor.
Yeni yasayla birlikte mülk sahiplerinin e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilanlarını sıkı takip etmesi hayati önem taşıyor. Fiziki tebligat zorunluluğunun esnetilmesi, "haberim yoktu" itirazını geçersiz kılabiliyor.
