En Hızlı Çözüm: Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 13)
Kirasını alamayan ev sahibinin elindeki en pratik ve hızlı silah, icra dairesi aracılığıyla başlatılacak tahliye talepli icra takibidir (Örnek No: 13). Bu yöntem, sadece birikmiş kirayı tahsil etmeyi değil, aynı zamanda kiracının evden çıkarılmasını da sağlar.
1.İcra Müdürlüğüne Başvuru:1-2 İş Günü.
Taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesine gidilerek tahliye talepli icra takibi başlatılır. Burada en kritik nokta, takip formunda hem “alacak” hem de “tahliye” talebinin açıkça belirtilmesidir. Sadece alacak takibi yapılırsa kiracı tahliye edilemez.
2.7 Günlük İtiraz ve 30 Günlük Ödeme Süresi:30 Gün Bekleme.
Kiracıya Örnek No:13 ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının bu tebligatı aldıktan sonra borca veya imzaya itiraz etmek için 7 gün, borcu tamamen ödemek için ise 30 gün süresi vardır.
3.İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası:3-6 Ay.
Kiracı 30 günlük yasal süre içinde borcun tamamını (faiz ve masraflarla birlikte) ödemezse “temerrüde” (hukuki gecikmeye) düşmüş sayılır. Ev sahibi, 30 gün biter bitmez İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açabilir.
4.Cebri İcra ve Fiili Tahliye:Son Aşama.
Mahkemenin tahliye kararı vermesinin ardından, kiracı evi kendi rızasıyla boşaltmazsa, icra memurları ve çilingir eşliğinde kapı açılarak taşınmaz zorla tahliye edilir.
İkinci Yol: İki Haklı İhtar ile Tahliye Davası
Eğer icra takibiyle uğraşmak istemiyorsanız veya kiracınız ihtarları aldıktan sonra parayı parça parça ödeyip sizi oyalıyor ama sürekli geciktiriyorsa, Türk Borçlar Kanunu (TBK md. 352/2) devreye girer.
Aynı kira yılı içerisinde kirasını ödemeyen kiracıya noter kanalıyla iki kez haklı ihtarname gönderilirse, ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu süreçte ihtarnamelerin usulüne uygun tebliğ edilmesi hayati önem taşır.
Yargıtay’dan Ezber Bozan Yeni Karar: Yan Giderler de Tahliye Sebebi!
Gayrimenkul hukukunda çığır açan en güncel gelişme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal kararı oldu. Sektörde uzun süredir “Kiracı kirasını ödüyor ama aidat, elektrik veya su faturasını ödemiyor, bu yüzden evden çıkarabilir miyim?” sorusu tartışılıyordu.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı: Kira sözleşmesinde açıkça kiracıya yüklenmiş olan apartman aidatı, ortak alan giderleri, elektrik ve su gibi yan giderlerin ödenmemesi, tıpkı kira bedelinin ödenmemesi gibi doğrudan tahliye sebebidir.
Bu karara göre; mülk sahibi aidat borcunu ödemeyen kiracısına karşı da yukarıda bahsettiğimiz Örnek No:13 tahliye talepli icra takibini başlatabiliyor. Kiracı 30 gün içinde bu yan gider borcunu kapatmazsa, mahkeme doğrudan tahliye kararı veriyor.
| Yasal Süreç Detayları | Kiracıya Tanınan Süre | Kritik Hak Düşürücü Süre |
| İcra Emrine İtiraz Süresi | 7 Gün | Bu sürede itiraz edilmezse borç kesinleşir. |
| Kira/Aidat Ödeme Süresi | 30 Gün | 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası hakkı doğar. |
| Tahliye Davası Açma Süresi | – | 30 günlük süre bittikten sonra 6 ay içinde dava açılmalıdır, aksi halde tahliye hakkı düşer. |
Ev Sahiplerinin Düştüğü En Büyük Tuzak: Sözleşme Bitmeden Çıkaramam Yanılgısı
Pek çok ev sahibi, kira sözleşmesinin süresi (örneğin 1 yıllık sözleşme) dolmadan kiracıyı evden çıkaramayacağını düşünüyor. Oysa Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; kira bedelinin ödenmemesi durumunda başlatılan icra takipleri ve tahliye talepleri, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden tamamen bağımsızdır. Kiracı sözleşmenin ikinci ayında kirayı ödemezse, sözleşmenin bitmesi beklenmeden derhal tahliye süreci başlatılabilir.