Sözleşme bitince belirsiz süreye döner algısı yanlış
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi süresi dolsa bile sözleşme kendiliğinden belirsiz süreliye dönüşmüyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu sözleşmeler, süre sonunda otomatik olarak bir yıl daha uzayarak belirli süreli sözleşme niteliğini koruyor.
Bu durum hem kiracıya hem de kiraya verene hukuki güvence sağlıyor. Yani taraflar bir değişiklik yapmadığı sürece sözleşme, her yıl aynı şartlarla kendini yenilemiş sayılıyor.
Kira tespit davası her taşınmazda açılamaz
Kira artışlarıyla birlikte kira tespit davalarında ciddi artış yaşanıyor. Ancak herkesin bilmesi gereken önemli bir nokta var:
Kira tespit davası yalnızca konutlar ve çatılı iş yerleri için açılabiliyor.
Kapalı otopark çatılı işyeri niteliğinde olduğu için bu davaya konu olabilir.
Açık otopark, kapalı bir alan sayılmadığı için “çatılı işyeri” kapsamına girmez; dolayısıyla kira tespit davası açılamaz.
Uzmanlar, yatırımcıların ve işletmecilerin bu ayrımı bilmeden hareket etmesinin büyük hukuki kayıplara yol açabileceğine dikkat çekiyor.
Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç sebebiyle tahliyede ihtar zorunlu değil
Ev sahibinin kendisi, eşi veya çocuğu için konuta ihtiyaç duyması hâlinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açılabiliyor. Burada en sık yapılan hata ise “Önceden ihtarname göndermek zorunludur” düşüncesi.
Gerçekte:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar zorunlu değildir.
Ev sahibi, sözleşme bitiminden sonraki 1 ay içinde doğrudan dava açabilir.
Eğer bu süre içinde ihtar gönderilir ancak dava açılmazsa, ihtar dava açma süresini kira yılı boyunca uzatır. Yani ihtar, davanın açılış süresini kaydıran bir araç olarak kullanılabilir.
Boyalı teslim edildi, boyalı teslim edilmeli anlayışı kanuna aykırı
Kirada en büyük tartışmalardan biri de taşınmazın boya-badana durumudur. Ev sahiplerinin büyük bölümü, “Boyalı teslim ettim, boyalı teslim alırım” düşüncesinde.
Ancak Türk Borçlar Kanunu bu konuda net:
Kiracı, taşınma sırasında evi boyalı olarak teslim etmiş olsa bile, sözleşme sonunda evi yeniden boyamak zorunda değildir.
Sebebi ise şu:
Kanun, kiracıyı olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutmaz.
Boyanın zamanla solması ya da kirlenmesi olağan kullanım kapsamındadır.
Kiracı ancak olağan dışı bir zarar verdiyse (örneğin duvara büyük delikler açmak, yoğun boya lekeleri oluşturmak gibi) bundan sorumlu tutulabilir.
Yanlış bilgiler tarafları mağdur ediyor
Artan kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları, hatalı bilgilere dayanarak yapılan işlemlerden kaynaklanıyor. Uzmanlar, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin sözleşme imzalamadan önce mutlaka güncel mevzuatı incelemesi veya bir uzmana danışması gerektiğini belirtiyor.
Kira hukuku, küçük bir ayrıntının bile dava sürecini tamamen değiştirebildiği bir alan. Bu yüzden “doğru bilinen yanlışlar”ı bilmek, hem hak kayıplarını önlüyor hem de ilişkilerin daha sağlıklı yönetilmesini sağlıyor.
