Yerel Mahkeme Tahliye Olmaz Dedi, Üst Mahkeme Kararı Bozdu
İstanbul’da yaşanan somut bir olayda, kiracısının aylarca aidat ödememesi üzerine ev sahibi, borcun ödenmesi için icra takibi başlattı ve taşınmazın tahliyesini talep etti.
Davaya bakan Yerel Mahkeme, “Aidat borcu kira alacağı niteliğinde değildir, bu nedenle doğrudan tahliye nedeni sayılamaz” gerekçesiyle davanın reddine karar verdi. Ancak hukuki mücadeleyi bırakmayan ev sahibinin itirazı üzerine dosya üst mahkemeye taşındı. Bölge Adliye Mahkemesi ve yerleşik Yargıtay kararları, yerel mahkemenin bu kararını haksız bularak tersine çevirdi.
Yargıtay Son Noktayı Koydu: Aidat (Yan Gider) Sözleşmenin Parçasıdır
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 314. ve 315. maddelerine atıfta bulunan yüksek yargı, kiracının sadece kira bedelini değil; temizlik, aydınlatma, ısıtma ve aidat gibi “yan giderleri” de zamanında ödemekle yükümlü olduğunu net bir şekilde ortaya koydu.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun da desteklediği yerleşik içtihatlara göre; asıl kira borcu eksiksiz ödenmiş olsa dahi, sadece aidat borcunun ödenmemesi ve bu borcun kesinleşmesi tahliye için tek başına yeterli bir sebep oluşturuyor.
Ev Sahibinin Haklı Sayılması İçin Bu Kritik Şart Şart
Hukuk uzmanları, aidat borcu nedeniyle kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahiplerinin mutlaka uyması gereken altın kuralı açıklıyor: Rücu Şartı.
Yargıtay kararlarına göre, aidat borcunun temerrüde (direnmeye) esas alınabilmesi ve tahliye davasına dayanak oluşturabilmesi için; bu aidat borcunun öncelikle ev sahibi tarafından apartman/site yönetimine bizzat ödenmiş olması ve banka dekontu gibi belgelerle ispatlanması gerekiyor. Ev sahibinin kendi cebinden ödemediği bir aidat borcu için kiracıya doğrudan tahliye davası açma hakkı bulunmuyor.
Adım Adım Tahliye Süreci Nasıl İşler?
- Ödeme ve Belgelendirme: Ev sahibi, kiracının ödemediği aidatı yönetime öder ve makbuzu alır.
- İhtar ve 30 Günlük Süre: Ev sahibi, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek (veya tahliye talepli icra takibi başlatarak) borcun ödenmesi için en az 30 gün süre tanır.
- Tahliye Davası: Kiracı kendisine tebliğ edilen bu muhtıraya rağmen 30 gün içinde aidat borcunu kapatmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
Büyük sitelerde aidatların neredeyse kira bedelleriyle yarıştığı günümüzde, aidat ödememek artık hafif bir ihmal değil, evden tahliye edilmenize yol açabilecek ciddi bir hukuki ihlaldir!