Kiralanan mülke değer katan mutfak dolabı yenileme, tesisat tadilatı veya kalıcı iyileştirmeler (faydalı ve zorunlu imalatlar), tahliye aşamasında çoğu zaman taraflar arasında uyuşmazlık konusu oluyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.01.2026 tarihli yeni kararıyla bu bedellerin hangi tarihteki değer üzerinden hesaplanacağını netleştirdi.
Güncel Değer Değil, Yapıldığı Tarih Esas Alınacak
Karara göre, sözleşmede aksine bir madde yoksa kiracı, mülke yaptığı yatırımların bedelini tahliye tarihindeki güncel değer üzerinden değil, imalatın yapıldığı tarihteki rayiç bedel üzerinden talep edebilecek.
Mülke Yapılan Yatırım Boşa Gitmiyor
Dava konusu olayda, bir kiracı kiraladığı taşınmaza alçıpan duvar, mermer masa, pimapen doğrama ve özel merdiven kaplaması gibi çeşitli imalatlar yaptırdı. Tahliye sonrası bu masrafların bedelini talep eden kiracı ile mülk sahibi arasındaki uyuşmazlık yargıya taşındı.
Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nun “Vekaletsiz İş Görme” hükümlerine atıfta bulunarak şu önemli kriterleri belirledi:
- Zorunlu ve Faydalı Masraf Ayırımı: Kiracı, mülkün değerini artıran veya kullanımı için zorunlu olan masrafları talep edebilir. Ancak “lüks” harcamalar bu kapsamda değerlendirilmeyebilir.
- Yıpranma Payı Hesabı: İade edilecek bedel, imalatın yapıldığı tarihteki değerinden yıpranma payı düşülerek hesaplanır.
- Rayiç Bedel Esası: Mülk sahibinin bu imalatlar sayesinde sebepsiz zenginleştiği kabul edilerek, imalatların yapıldığı tarihteki piyasa değerleri dikkate alınır.
Eksik İnceleme Kararı Bozdurdu
İlk derece mahkemesinin yaptığı eksik araştırmayı hatalı bulan yüksek mahkeme, bilirkişi heyetinden hangi imalatların “faydalı ve zorunlu”, hangilerinin “lüks” olduğunun net bir şekilde ayrıştırılmasını istedi. Kararda, mülk sahibinin “Bu masraflar karşılığında kira almadım” savunmasının ise ispatlanması gerektiği vurgulandı.
Gayrimenkul Dünyasında Yeni Dönem
Bu karar, özellikle iş yeri kiralamalarında yapılan dekorasyon ve tadilat harcamalarının hukuki güvencesini pekiştiriyor. Sözleşmede aksine bir madde olmadığı sürece kiracılar, mülkten ayrılırken mülke değer katan kalıcı yatırımlarının bedelini talep etme hakkına sahip olacak.
