Özellikle, ev sahibinin yazılı izni olmadan taşınmazın dış cephesine yapılan müdahaleler, artık bir sözleşmeye aykırılıktan öte, doğrudan tahliye nedeni olarak kabul ediliyor.
TBK m.316 Net: Özen Yükümlülüğü İç ve Dış Cepheyi Kapsıyor
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 316, kiracının kiralananı kullanma biçimine ilişkin temel çerçeveyi çizer. Kiracı, kiralananı "sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak" ve "komşulara gerekli saygıyı göstermekle" yükümlüdür.
Uzmanlar, bu özen yükümlülüğünün yalnızca dairenin içini değil, aynı zamanda taşınmazın fiziksel bütünlüğünü ve estetik görünümünü de kapsadığına dikkat çekiyor. Kiracının, konfor amacıyla dahi olsa, ev sahibinin açık ve yazılı rızası olmadan binanın dış cephesini delmesi, yapısal bir değişiklik yapması veya binanın mimari görüntüsünü değiştirmesi, bu yükümlülüğe aykırılık teşkil eder.
Yargıtay Görüşü Kesin: Klima Montajı "Esaslı Tadilat"tır
Uygulamada en sık rastlanan anlaşmazlık konusu, dış cepheye klima ünitesi takılmasıdır. Birçok kiracı, bu işlemi basit bir montaj olarak görse de, Yargıtay kararları aksini işaret ediyor.
Yargıtay 6. ve 3. Hukuk Daireleri'nin yerleşik içtihatlarına göre, dış cepheye klima montajı, özellikle duvarın delinmesini ve binanın dış görünümünde kalıcı bir iz bırakmayı gerektiriyorsa, "esaslı tadilat" kapsamında değerlendirilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2011/1481 E. sayılı kararında: "Kiracı kira konusu yerde mal sahibinin yazılı ve açık izni olmadan tadilat yapamaz. Aksi durum tahliye nedenidir" şartının geçerli olduğu ve tarafları bağladığı belirtilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2009/12826 E.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/4307 E. kararlarında ise; "Kiracının dış cepheye klima takması, özellikle duvarın delinmesi gibi işlemleri de içeriyorsa, "esaslı tadilat" olarak nitelendirilebilir ve sözleşmeye aykırılık temelinde tahliye davasına konu edilebilir."
Bu içtihat, kiraya verenin yazılı onayı alınmadan gerçekleştirilen klima montajının, kira sözleşmesine ağır bir aykırılık oluşturduğunu ve ev sahibi için tahliye hakkı doğurduğunu açıkça ortaya koyuyor.
İhtar Şartı ve 30 Günlük Süre
Kiraya veren, bu tür bir aykırılıkla karşılaştığında doğrudan tahliye davası açamaz. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibine önemli bir prosedür yükümlülüğü getirir:
Yazılı İhtar Şartı: Ev sahibi, öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndermelidir.
Aykırılığın Giderilmesi: Bu ihtarda, aykırılığın (örneğin, klimanın sökülerek cephenin eski haline getirilmesi) giderilmesi talep edilir.
30 Günlük Süre: Kiracıya, aykırılığı gidermesi için en az 30 günlük bir süre tanınır.
Eğer kiracı, verilen bu süreye rağmen aykırılığı gidermezse, ev sahibi Türk Borçlar Kanunu’na dayanarak tahliye davası açma hakkını elde eder.
Kiracılara Kritik Uyarı
Gayrimenkul uzmanları, kiracıların taşınmazda konfor artırıcı dahi olsa hiçbir yapısal veya görsel değişiklik yapmadan önce mutlaka ev sahibinden açık ve yazılı izin almaları gerektiğini vurguluyor. Basit bir çivi çakma işleminden, dış cepheye klima montajına kadar yapılan her müdahalenin, doğru yasal zemine oturtulmaması durumunda, istenmeyen bir tahliye süreci ile sonuçlanabileceği unutulmamalıdır. Kiralananın korunması ve özenli kullanılması, sadece sözleşmesel bir yükümlülük değil, aynı zamanda mülkiyet hakkına gösterilmesi gereken yasal bir saygıdır.