İşte kiracıya ihtar çekilmesi gereken durumlar ve dikkat edilmesi gereken kritik detaylar...
Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt)
En sık karşılaşılan durum, kiranın gününde ödenmemesidir. Eğer kiracı, kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) ödemezse, mülk sahibi noter kanalıyla bir ihtarname göndererek 30 gün süre verir.
Bu ihtarnamede, "Borcun 30 gün içinde ödenmesi gerektiği, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı" açıkça yazılmalıdır. 30 günün sonunda ödeme yapılmazsa tahliye süreci başlar.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Ev sahiplerinin en çok karıştırdığı konulardan biri budur. Bir kira dönemi (genellikle 1 yıl) içerisinde, kiracı kirayı geciktirdiği için iki farklı ayda, iki ayrı haklı ihtarname gönderilirse, kira dönemi sonunda tahliye hakkı doğar.
İhtarların aynı kira yılı içinde olması ve her birinin haklı bir gerekçeye (ödenmeyen/geç ödenen kiraya) dayanması şarttır.
Sözleşmeye Aykırılık ve Komşuluk İlişkileri (Akde Aykırılık)
Kiracının tek yükümlülüğü kira ödemek değildir. Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşularla iyi geçinmek zorundadır.
Hangi Durumlar? Kiracının evi hor kullanması, komşuları sürekli rahatsız etmesi (gürültü vb.), ev sahibinden izinsiz tadilat yapması veya evi başkasına alt kiraya vermesi.
İhtar Süreci: Ev sahibi, bu durumun düzeltilmesi için kiracıya yazılı bir ihtar gönderir ve en az 30 gün süre verir (TBK m. 316). Eğer aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir.
Kiracının davranışı çekilmez bir hal aldıysa veya zararın giderilmesi imkansızsa süre vermeden de fesih bildirimi yapılabilir.
Kira Tespit Davası Öncesi İhtar (5 Yıl ve Üzeri)
5 yılı dolduran kiracılarda, kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre yeniden belirlenmesi (Kira Tespit Davası) istenebilir.
Kritik Zamanlama: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır.
Neden Önemli? Eğer bu ihtar süresinde yapılırsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtar çekilmezse, artış bir sonraki yıl devreye girer ve ev sahibi 1 yıllık zam farkını kaybeder.
10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Halk arasında "10 yıllık kiracı" kuralı olarak bilinen bu madde, ev sahiplerine gerekçe göstermeksizin tahliye imkanı tanır. Ancak süreç otomatik işlemez.
10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı için, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, sözleşme bir yıl daha kendiliğinden uzar.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Süreç
Elinizde geçerli (tarihleri doğru, yazılı) bir tahliye taahhütnamesi varsa, taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmazsa harekete geçmelisiniz.
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır.
Eğer 1 ay içinde dava açmayıp, sadece "Taahhüdüne uy, evi boşalt, dava hakkımı saklı tutuyorum" şeklinde bir ihtarname çekerseniz, dava açma süreniz kira dönemi sonuna kadar uzar. Bu stratejik bir hamledir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Yeni Malik veya Mevcut Sahip)
Mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları), üstsoyu (anne/babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı doğarsa ihtar çekilebilir.
Yeni Malik İçin: Evi yeni satın alan kişi, tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek durumu bildirmelidir. Bu ihtarname ile kiracıya 6 ay süre tanınır ve süre sonunda tahliye davası açılabilir.
Esaslı Tadilat, Genişletme veya Yıkım
Mülkün yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu süreçte evde oturulması imkansızsa kiracı tahliye edilebilir.
Bu durumda projenin hazır olması ve belediyeden onaylı olması gerekir. Keyfi bir tadilat için kiracı çıkarılamaz. İhtarname ile durum bildirilmeli ve proje kanıtlanmalıdır.
Arabuluculuk Şartı
Unutulmamalıdır ki, 2023 Eylül ayından itibaren kira uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk sistemi uygulanmaktadır. İhtarname süreçleri tamamlandıktan sonra, doğrudan mahkemeye gitmek yerine önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
İhtarnamelerin mutlaka Noter aracılığıyla gönderilmesi, ispat kolaylığı açısından hayati önem taşır. WhatsApp veya SMS yoluyla yapılan bildirimler, mahkemelerde "geçerli ihtar" olarak kabul edilmeyebilir.