BİR PARSELİN RAYİÇ DEĞERİ NASIL HESAPLANIR?
Bir parselin rayiç değeri, toprağı ve araziyi üzerindeki parçalarıyla, özellikle bina ve diğer ek yapı tesisleriyle birlikte kapsamaktadır. Parselin ve onun yapı tesislerinin ne derece değer tespitine katılacağı, bunların rayiç bedeli nasıl etkileyeceğine bağlıdır.
Değer tespitinde, alışılmış piyasada parselin rayiç bedeli etkileyen fiili, hukuki ve ekonomik tüm durumlar göz önüne alınmalıdır.
Bunlar özellikle konum, nitelik, büyüklük, parselin şekli, altyapı durumu, fiili ve hukuken izin verilen kullanımın çeşidi ve büyüklüğüdür. Değer belirleyici faktörler, değer arttıran ya da değer düşüren, bunlar tapu sicilinde kayıtlı haklardır.
Alışılmış piyasada parsellerin fiyatının pazarlığında herkesin davranışı (satıcı ve alıcının) ortalama fiyat ilişkisini nitelemektedir.
Bu davranış kendini sadece alışılmış fiyatlarda göstermez; ciddi pazarlıklara rağmen gerçekleşmeyen satışlarda ve fiyat tekliflerinde de açığa vurmaktadır.
Buna göre rayiç bedel yalnızca, ciddi satıcılar ve ciddi alıcılar arasında uygun pazar alışkanlığında, en yüksek ihtimalli anlaşılmış olan fiyat olarak belirlenebilmektedir.
Buna göre rayiç bedel, yalnızca yer ve cins özelliklerine göre fiyat ilişkisini tanıyan bilirkişiler tarafından araştırılabilmektedir.
Yani rayiç bedel istatistiksel olarak tanımlı değildir. Bu ilke olarak, yalnızca istatistiksel metotlarla araştırılamaz. Rayiç bedel araştırmasında resmi kurumlar ellerindeki verilerle bilirkişi komisyonlarına katkıda bulunabilirler.
Rayiç bedel, ilgili parsel için normal piyasada ödenmesi olanaklı bir fiyat olmalıdır. Kabul edilmiş bir fiyat söz konusu ise, bu durumda tüm parseller için alışılmış piyasa mevcut değildir.
Bu durumda ilke olarak "mevcut şartlar altında bir parsel piyasası mevcut olsaydı nasıl bir fiyat ortaya çıkardı" biçiminde bir kabul yapılmaktadır.
Değer araştırması yönteminin (karşılaştırma, maliyet, gelir) sonuçlarına göre, nitelik belirlemesi güvenilirliğinin, değer araştırması esaslarının (altlık bilgilerinin), kullanılan değer araştırması yönteminin uyumlu olmasının varsayılmasıyla rayiç bedel belirlenir. Fiyatların serbest oluştuğu alışılmış piyasa kabulüne dayanan değerleme, zorunlu olarak kesin bir belirsizlikle bağlantılıdır.
Değerleme işleminden hukuk devleti bakımından beklenenler, araştırılan değerlerin güvenilirliğini ihmal edilemeyecek bir ölçüyle sınırlandırmadan ibarettir.
Nitelik belirlemesi, değer araştırma esasları, metot seçimi ve değer belirlemesi önceden tanımlanan kriterler için yeterliyse, değerleme işleminden akılcı ve ekonomik olarak kabul edilebilecek değerler elde edilir.
RAYİÇ BEDEL HESAPLAMASINDA UZMAN BİR BİLİRKİŞİNİN GÖREVLERİ
-- Değerleme nesnesini kendi niteliğine göre belirlemek,
-- Mevcut fiyatları pazar şartlarına uygun değerlendirmek,
-- Alışılmış piyasaya uygun olmayan fiyatları devre dışı bırakmak,
-- Değerlemesi yapılacak parsel ile karşılaştırma parseli arasındaki nitelik farklarını belirlemek,
-- Değer araştırması gününde ve fiyatların belirlendiği günde genel değer ilişkileri arasındaki ekonomik durum farklarını dengeli olarak göz önüne almak,
-- Tüm bunlara göre rayiç bedeli yöntemlere uygun olarak belirlemek, olmalıdır.
Farklı bilirkişiler tarafından aynı taşınmaz için tespit edilmiş rayiç bedeller, ilke olarak, özellikle nitelik belirlemesindeki, karşılaştırma fiyatlarındaki, değer araştırma esaslarındaki ihmal edilemeyecek belirsizlikler sonucu birbirinden farklıdır.
Esasen böyle sapmalar, bu noktada önemsiz olduğu gibi daha başka engeller değer araştırmasına karşı kusur oluşturmamaktadırlar.
Nitekim GERARDY bu konuda, "Taşınmazların alım satım değerleri matematiksel olarak kesin tespit edilebilir bir büyüklük değildir.
Deneyimli değerleme uzmanları her zaman doğrulamışlardır ki, değerin ± yüzde 10 sapması dikkatli ve özenli tespitlerde bile normal bir yanılma payıdır.
Genellikle sapma alanı daha geniştir" demektedir. Ancak ülkemiz koşullan için uzmanlarca bu değerin ortalama değerden en fazla + yüzde 15 sapma olarak alınabileceği ifade edilmektedir .
