Türkiye'de gayrimenkul hukukunun en sancılı alanlarından biri olan miras yoluyla intikal, tarım arazileri söz konusu olduğunda daha karmaşık bir hal alabiliyor. Eskiden mirasçılar arasında metre metre bölünen ve zamanla tarımsal niteliğini kaybedecek kadar küçülen araziler için devlet, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile "dur" dedi.
Artık miras kalan bir tarlayı dilediğiniz gibi bölemezsiniz. İşte tarla mirasındaki kritik kurallar ve yeni yol haritası:
Bölünemez Büyüklük Kuralı Nedir?
Miras paylaşımında en büyük engel, arazinin bölünemez büyüklüğün altına düşüp düşmediğidir. Tarım ve Orman Bakanlığı, arazileri niteliklerine göre sınıflandırarak her biri için asgari bir büyüklük belirlemiştir. Eğer miras kalan arazi bu limitlerin altındaysa veya bölündüğünde bu limitin altına düşecekse, fiziki bölünme yapılamaz.
Araziler genel olarak şu kategorilere ayrılır ve her il/ilçe bazında "Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü" farklılık gösterebilir:
Mutlak Tarım Arazileri
Dikili Tarım Arazileri (Meyve bahçeleri vb.)
Örtü Altı Tarım Arazileri (Serolar)
Mirasçılar "Biz aramızda anlaştık, tarlayı 5 parçaya böleceğiz" deseler bile, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri, İl Tarım Müdürlüğü'nden onay almadan bu işlemi gerçekleştirmez. Eğer parçalar yasal sınırın altına düşüyorsa, tapuda ifraz (bölme) işlemi reddedilir.
Miras Paylaşımı İçin 3 Seçenek
Eğer arazi bölünemeyecek büyüklükteyse, mirasçıların önünde yasal olarak üç ana yol bulunur:
Tamamını Bir Mirasçıya Devretmek: Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak, arazinin mülkiyetini bedeli karşılığında tek bir kardeşin/mirasçının üzerine yapabilirler.
Üçüncü Kişiye Satış: Mirasçılar anlaşarak araziyi bir bütün halinde üçüncü bir şahsa satıp parasını paylaşabilirler.
Şirketleşme: Mirasçılar bir aile şirketi kurarak arazinin mülkiyetini bu tüzel kişiliğe aktarabilirler.
Kilit Kavram: Ehil Mirasçı Kimdir?
Eğer mirasçılar yukarıdaki seçeneklerde anlaşamazlarsa devreye mahkeme girer. İşte bu noktada "Ehil Mirasçı" kavramı hayati önem taşır.
Hakim, tarımsal arazinin mülkiyetini kime vereceğine karar verirken, mirasçılar arasında tarımsal yeteneği ve liyakati en yüksek olan kişiyi (ehil mirasçıyı) tespit etmeye çalışır.
Ehil Mirasçı Belirlenirken Bakılan Kriterler:
Geçimini tarımdan sağlayıp sağlamadığı,
Tarımsal eğitim durumu ve sertifikaları,
Araziyi işleyebilecek tarımsal alet ve ekipmana sahip olup olmadığı,
O bölgede ikamet edip etmediği,
Daha önce tarımla uğraşıp uğraşmadığı.
Mahkeme sürecinde bir puanlama sistemi uygulanır ve en yüksek puanı alan mirasçı, arazinin mülkiyetini (diğer mirasçıların pay bedellerini ödemek koşuluyla) almaya hak kazanır.
Mirasçılar Dikkat: Süre Aşımına Düşmeyin
Kanun koyucu, tarım arazilerinin atıl kalmaması için mirasçılara bir süre tanımıştır. Mirasın açılmasından (ölüm tarihinden) itibaren 1 yıl içinde intikal işlemlerinin yapılması veya davanın açılması gerekir.
Bu süre içinde işlem yapılmazsa, Tarım ve Orman Bakanlığı devreye girerek mirasçıları uyarabilir ve gerekirse arazinin ehil mirasçıya devri veya satışı için dava açılmasını talep edebilir.
Toprak Bütünlüğü Esastır
Yeni düzenlemelerin temel amacı, tarım arazilerinin kuşaklar boyunca bölünerek "mendil kadar" kalmasını önlemek ve tarımsal üretimin sürdürülebilirliğini sağlamaktır. Bu nedenle miras kalan tarlalarda çözüm ararken, "paylaşmaktan" ziyade "bütün halinde değerlendirme" yöntemlerine odaklanmak hem hukuki süreci hızlandıracak hem de arazinin değerini koruyacaktır.
