Miras hukuku ile ilgilenenlerin en sık duyduğu iki terim olan "Elbirliği Mülkiyeti" ve "Paylı Mülkiyet", aslında malın kaderini belirleyen en kritik ayrımdır.
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Nedir?
Miras bırakan vefat ettiğinde, mirasçılar kanun gereği mirasa bir "bütün" olarak sahip olurlar. Tapuda yapılan ilk intikal işleminde, genellikle mirasçıların pay oranları (1/4, 3/8 vb.) yazmaz. Sadece mirasçıların isimleri yan yana yazar.
İşte bu duruma Elbirliği Mülkiyeti denir.
En Büyük Sorun: Bu mülkiyet türünde "ortaklık" esastır. Yani malın sahibi tek tek bireyler değil, "mirasçılar topluluğu"dur. Bu nedenle, satış yapmak, kiraya vermek veya ipotek koydurmak için tüm mirasçıların oybirliği (imzası) şarttır.
Neden Satılamaz? Kendi payınızı satmak isteseniz bile, sınırları çizilmiş ve hukuken ayrılmış bir hisseniz olmadığı için üçüncü bir şahsa satış yapamazsınız.
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir?
Paylı mülkiyet ise özgürlüktür. Tapu senedinde her hissedarın payı (Örn: 1/4) açıkça belirtilmiştir.
Avantajı Nedir? Paylı mülkiyette, diğer hissedarlardan izin almadan kendi hissenizi satabilir, devredebilir veya ipotek ettirebilirsiniz. (Elbette diğer hissedarların şufa yani önalım hakkı saklıdır, ancak satışa engel değildirler).
Elbirliği Mülkiyeti, Paylı Mülkiyete Nasıl Çevrilir?
Miras kalan bir mülkü likit hale getirmek veya hissenizi bağımsızlaştırmak için yapmanız gereken işlem Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesidir. Bunun için üç yol vardır:
Yol 1: Tüm Mirasçıların Rızasıyla (En Kolay Yol) Tüm mirasçılar tapu müdürlüğüne giderek "Biz paylı mülkiyete geçmek istiyoruz" diyerek imza atarlarsa, tapu memuru işlemi hemen gerçekleştirir.
Yol 2: Tapu Müdürlüğüne Bireysel Başvuru (Pratik Yol) Mirasçılardan sadece biri, tapu müdürlüğüne başvurarak paylı mülkiyete geçiş talep edebilir. Tapu müdürlüğü, diğer mirasçılara bir tebligat gönderir. Eğer diğer mirasçılar belirli bir süre içinde haklı bir gerekçeyle itiraz etmezlerse, tapu müdürlüğü mülkiyeti resen paylıya çevirir. Bu yöntem, mahkemesiz çözüm için en etkili yoldur.
Yol 3: Mahkeme Yolu (Sulh Hukuk Mahkemesi) Eğer mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa veya tapu yoluyla çözüm sağlanamıyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açılarak elbirliği mülkiyetinin giderilmesi istenebilir.
Miras kalan gayrimenkullerde "kardeşler nasılsa anlaşır" diyerek bekleme süreci, ileride telafisi zor hukuki sorunlara yol açabilir. Miras intikali yapıldıktan hemen sonra, mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, her mirasçının kendi hakkını koruması adına en sağlıklı adımdır.
