Türkiye’de tasarruf sahipleri için güvenli liman olma özelliğini koruyan gayrimenkul sektörü, Ekim ayında hareketli günler geçirdi. TÜİK ve Endeksa verilerine göre, konut satışlarındaki artış ivme kazanırken, kiralardaki yükseliş yatırımcıların rotasını değiştirmesine neden oldu. Ülke genelinde ortalama kiralar 24 bin 923 TL seviyesine ulaşırken, konut yatırımının geri dönüş süresi (amortisman) 13 yıl olarak hesaplandı.
Ortalama Kira Getirisi %7,57’ye Ulaştı
TÜİK verilerine göre Ekim ayında konut satışları bir önceki aya göre yaklaşık 14 bin adet artarak 164 bin 306 seviyesinde gerçekleşti. Bu hareketlilik, kira getirilerine de doğrudan yansıdı. Türkiye genelindeki konutların brüt yıllık ortalama kira getirisi %7,57 seviyesini buldu.
Yatırımcılar için en kritik soru ise şu: "Hangi şehirden ev alırsam, kira geliriyle yatırımımı daha hızlı amorti ederim?" İşte bu sorunun cevabı, ezberleri bozan bir listeyi ortaya çıkardı.
Zirvenin Yeni Sahibi: Kırıkkale
Ekim 2025 verileri, "büyükşehir" algısını yıkarak küçük şehirlerin kira getirisinde öne çıktığını gösteriyor. Listede başı çeken Kırıkkale, %9,01’lik kira getiri oranıyla yatırımcısına en çok kazandıran il oldu. Onu, Başkent Ankara takip ederken, listenin geri kalanında Anadolu şehirlerinin ağırlığı dikkat çekiyor.
İşte Satış Fiyatına Oranla Kira Getirisi En Yüksek İlk 5 Şehir:
Kırıkkale: 2.583.490 TL (Ort. Fiyat) – %9,01 (Getiri)
Ankara: 4.219.670 TL (Ort. Fiyat) – %8,90 (Getiri)
Kars: 2.347.259 TL (Ort. Fiyat) – %8,76 (Getiri)
Karaman: 3.216.510 TL (Ort. Fiyat) – %8,57 (Getiri)
Artvin: 3.423.060 TL (Ort. Fiyat) – %8,45 (Getiri)
Listenin devamında ise sırasıyla Şanlıurfa, Kütahya, Muş, Tekirdağ, Kilis, Bilecik, Yozgat, Bingöl, Edirne ve Ağrı yer alıyor.
Büyükşehir Efsanesi Bitiyor mu?
En yüksek getiri sağlayan ilk 15 il incelendiğinde, listede sadece 3 büyükşehir (Ankara, Şanlıurfa, Tekirdağ) bulunması dikkat çekiyor. Uzmanlar bu durumu "Küçük Şehirler Dönemi" olarak adlandırıyor. Küçük şehirlerde konut fiyatlarının metropollere göre daha erişilebilir olması, ancak kira fiyatlarının yurt genelindeki artışa paralel seyretmesi, bu illerdeki "fiyata göre kira geliri" oranını yükseltiyor.
İstanbul Listede Yok Ama Değer Artışında Lider
Yatırımcının gözbebegi İstanbul ise kira getirisi sıralamasında ilk 15'e giremedi. Ortalama konut fiyatının 6 milyon 290 bin TL olduğu mega şehirde yıllık kira getirisi %7,32 seviyesinde kaldı.
Ancak uzmanlar uyarıyor: Sadece kiraya odaklanmayın. İstanbul, kira getirisinde geride kalsa da yıllık %40’a yaklaşan değer artışı ile yatırımcısının ana parasını en çok büyüten iller arasında yer almayı sürdürüyor.
Yatırımcı Ne Yapmalı?
Gayrimenkul uzmanları, yatırım kararı verirken iki dengenin gözetilmesi gerektiğini vurguluyor:
Nakit Akışı İsteyenler: Kira geliri yüksek olan Kırıkkale, Ankara, Kars gibi illeri veya amortisman süresi kısa olan bölgeleri tercih edebilir.
Sermaye Kazancı İsteyenler: Kira getirisi düşük olsa bile, konut fiyatlarının hızla arttığı ve prim potansiyeli yüksek büyükşehirlere yönelebilir.
