Türkiye emlak piyasasında hareketli günler devam ediyor. Konut fiyatlarında enflasyondan arındırılmış (reel) gerileme sürse de, mevcut fiyat seviyeleri dar ve orta gelirli vatandaşın konuta erişimini zorlaştırmaya devam ediyor. Emlak platformları Emlakjet ve Endeksa tarafından hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu, piyasadaki son durumu gözler önüne serdi. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 5 milyon TL barajını aşarken, İstanbul’da bu rakam 7 milyon TL sınırına dayandı.
Türkiye Genelinde Ortalama Konut Fiyatı 5 Milyon TL’yi Geçti
Rapordaki verilere göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı 40 bin 486 TL olarak hesaplandı. Bu hesaplamayla birlikte ülke genelindeki ortalama bir konutun satış fiyatı 5 milyon 20 bin 264 TL oldu.
Konut piyasasında yıllık nominal (görünürdeki) artış yüzde 23.8 olarak gerçekleşse de, yüksek enflasyon karşısında reel düşüş yüzde 6.5 seviyesinde hesaplandı. Bu durum, fiyatların kağıt üzerinde arttığını ancak enflasyon karşısında değer kaybettiğini gösteriyor.
Fiyat Artışında Denizli, Pahalılıkta Muğla Zirvede!
En fazla konut satışı yapılan 30 şehir incelendiğinde, yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 32.4 ile Denizli ilk sırada yer aldı. Denizli’yi sırasıyla şu iller takip etti:
- Ankara: %30.7
- Elazığ: %29.1
- Kocaeli: %28.8
- Antalya: %28.8
Türkiye’nin En Pahalı İli Muğla Oldu
Metrekare ve ortalama konut fiyatı bazında zirve değişmedi. Muğla, metrekare başına 83 bin 29 TL ve ortalama 10 milyon 71 bin 741 TL konut fiyatıyla Türkiye’nin en pahalı şehri unvanını korudu. Muğla’yı 6 milyon 950 bin TL ortalama fiyatla İstanbul ve 6 milyon 578 bin TL ile Aydın izledi. Bu tablo, özellikle sahil şeritleri ve megakentlerde konut sahibi olmanın maliyetinin Türkiye ortalamasının çok üzerinde olduğunu bir kez daha kanıtladı.
5 Büyük İlde Son Durum: Ankara Yükselişte, İzmir’de Sert Reel Düşüş
Nüfusa göre en büyük 5 il değerlendirildiğinde, fiyat artış hızıyla öne çıkan şehir Ankara oldu. Başkentte nominal fiyatlar yüzde 30.7 artarken, ortalama konut fiyatı 4 milyon 814 bin 208 TL’ye ulaştı.
Beş büyük ilin tamamında nominal fiyatlar yükselirken, enflasyondan arındırılmış reel fiyatlarda gerileme yaşandı. İşte büyük illerdeki reel fiyat düşüş oranları:
- İzmir: %9.1 reel düşüş
- Bursa: %7.1 reel düşüş
- İstanbul: %3.7 reel düşüş
- Antalya: %2.8 reel düşüş
- Ankara: %1.4 reel düşüş
Amortisman Süresi 13 Yıla Geriledi
Yatırımcılar için en kritik verilerden biri olan amortisman (yatırımın geri dönüş) süresi, Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak belirlendi. Konutun en pahalı olduğu Muğla, 19 yıllık geri dönüş süresiyle yatırımın en geç döndüğü şehir oldu. Muğla’yı 18 yılla Elazığ, 17’şer yılla Antalya ve Aydın takip etti. Büyük şehirlerde ise amortisman süreleri yatırımcı için daha cazip seviyelerde: İstanbul’da 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl olarak kayıtlara geçti.
