KONUT KREDİSİ KULLANMADAN ÖNCE 

Hürriyet'te yer alan habere göre, bankaların verdiği krediler konut alıcılarına büyük bir kolaylık sunmaktadır. Özellikle, sonra ödenmek üzere verilen krediler ev almak isteyen tüketicinin ilgisini çekebilir. Fakat kredi çekerken de çok dikkatli olmak gerekiyor. Çünkü ödenemeyecek bir kredi kullanımı satın alınan konutun elden gitmesine neden olabilir.

Gelirin 3’te 1’ini geçmeyen miktarlarda kredi kullanılması önerilirken, konut bedelinin büyük bir bölümünün peşin olarak verilmesi de alıcıların ödeme sıkıntısına düşmesini bir derece önlemektedir. Çünkü çok sık karşılaşılan durumlardan biri de kredisini ödeyemeyen vatandaşın kredi kullanırken evin üzerine konulan ipotek sebebiyle evini kaybetmesidir.

UZUN VADELİ KREDİNİN RİSKİ

Konut kredisi kullanırken, aylık taksit tutarlarının yanı sıra, vade uzunlukları ile faiz oranları arasındaki ilişkinin iyi kurulması ve faizlere ilave olarak ödenen komisyon ve masrafların da dikkate alınması gerekiyor. Masraf ve komisyonlar eklendiğinde en düşük faiz açıklayan herhangi bir bankanın faiz oranı aylık ve yıllık toplam maliyette en yüksek orana çıkabiliyor. Burada belirleyici olan etken bankaların uyguladıkları komisyon ve masraflardır. Bankaların kredilere uyguladığı masraf ve komisyonlara sigortalar da dahil edildiğinde kredinin tüketicilere toplam maliyetinde farklı rakamlar ortaya çıkabiliyor.

EN AKILLICA VADE 5 YIL!

Tüm bu sebeplerle konut kredisi alınırken, sabit faizli ve vadesi 5 yıldan uzun olmayan kredilerin tercih edilmesini öneriyoruz. 5 yıldan uzun vadeli kredi almak ödeme güçlüğüne düşmek noktasında risk yaratabilmektedir. Kredi borcu bulunan konutları satın almak için mutlaka yeni bir kredi kullanılması gerekmektedir.

Bu da güncel faiz oranlarından ve masrafları ödenerek alınabilecek bir kredi kullanılmasıyla mümkün oluyor. Kredili konut alımında dikkat edilmesi gereken hassas noktalar var. İlk ve en sağlam yöntem olarak yeni kredi alınarak tapunun el değiştirmesiyle satış yapılması gerekir. Borç bitince tapu devri yapılır ne de olsa diye hareket edilmemelidir. Çünkü karşılıklı güvene dayalı bu tür uygulamalar uzun bir süreci kapsayan kredili konut alımında bazı önemli riskleri içinde barındırıyor.

KREDİ BORCU BULUNAN EVİN SATIŞI

Birinci yöntemde konut peşin satın alınabilir. Böylece bankanın borcu kapatılır ve satıcının da tüm alacağı ödenir. İpotek kalkar, tapu alıcıya geçer. Burada sadece erken ödeme cezası verilir. Diğer yöntemlere bakıldığında en basit yöntem budur.

İkinci yöntemde alıcı ve satıcı kendi aralarında anlaşır. Bu anlaşmadan bankanın haberi olmaz. Satıcı kredi bakiyesini aşan tutarı alıcıya öder, konut üzerinde ipotek bulunduğu halde tapuda alım-satım gerçekleştirilir. Bu durum alıcı ve satıcı için bazı riskleri içerir. Çünkü bankanın bilgisi yoktur.

Tapuda ipotek devri yapılamadığından alıcı ve satıcı aralarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenler. Ancak bu sözleşme yukarı denildiği gibi bir uzman avukat görüşü olmadan yapılmamalıdır.

Üçüncü bir yöntem alıcı ve satıcı kredi kullandıran kuruluşa başvurur ve durumu açıklar. Önceki krediyi veren kuruluş eski krediyi kapatarak, alıcıya yeni bir kredi açabilir. Eski krediyi kapatır ve tapuda alım-satım işlemi gerçekleştirir.

Bu yöntem alıcı ve satıcıya ilave risk yüklemez ancak yeni kredinin faiz oranı eskisinin aynısı olmayabilir. Burada da erken ödeme cezası verilir. Eğer tapusu olmayan bitmemiş bir projeden Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile konut satın alınacaksa önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekmektedir.

Daha sonra alıcı krediyle konutu alır ve yeni ipotek konulur. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsamaktadır. Öncesinde sözleşmenin nasıl kurulduğu ve sonrasında nasıl kurulacağı çok önemli bir husustur. Mutlaka Avukatınızdan destek alınmasını tavsiye etmekteyiz.

Gayrimenkul satın alınırken yaşanan mağduriyetlerde sebep alıcının/tüketicinin çok iyi bilgi alamamasıdır. Tabi ki aracı kurum ve kuruluşlar da bu konuda yardım etseler de yeteri kadar yararlı olmamaktadır. Hukuki açıdan baktığımızda yaşanılan sorunların çoğu mahkeme aşamasında çözülmektedir.

Gayrimenkulün ücretini ödeyip teslim alamayan vatandaşlar mahkemede dava açarak satıcı ile aralarında yaptıkları sözleşmenin iptalini isteyebilir ya da satın aldıkları konutta gizli ayıp tespit edilmişse bunları bilirkişi raporuyla tespit ettirerek menfi tespit davası açarak sonuç alabilirler. Dava aşamasına geldikten sonrasında hak ihlalleri olmaması adına en başından ne yapmamız gerektiğini nasıl ilerlememiz gerektiğini bilmemiz gerekmektedir. Bu dava sonucunun olumlu olması adına çok önemlidir.