Planlı Alanlarda Bölüştürme Şartları
İmar planı bulunan, yani "planlı alan" olarak tanımlanan bölgelerdeki arsalar, belirli şartlar dahilinde ortaklar arasında bölüştürülebilir. Bu şartların başında, her bir ortağın payına düşen kısmın asgari parsel alanını sağlaması gelir. Eğer bu şart sağlanıyorsa, arsa ortaklar arasında taksim edilerek paylaşılabilir. Ancak payların her biri asgari parsel büyüklüğünü karşılamıyorsa, bölüştürme mümkün olmaz ve arsanın satışı yoluna gidilir.
Plansız Alanlarda (Tarlalarda) Farklı Uygulama
Mevzi imar planı bulunmayan alanlar tarla vasfında olup bu taşınmazlarda durum farklıdır. Tarlalarda bölüştürme işlemi yapılırken asgari parsel büyüklüğü dikkate alınmaz. Ancak burada başka bir gerekçe devreye girer: Zirai bütünlüğün korunması. Tarla parsellerinin küçültülmesi, ekim-dikim faaliyetlerini engelleyebilir ve alanın tarımsal değerini düşürebilir. Bu sebeple tarlalarda genellikle parsel küçültülmesine izin verilmez, bu alanlar da satış yoluyla ortaklıktan çıkarılır.
Gayrimenkulün Bölünebilir Olması Esastır
Ortak mülkiyete konu bir taşınmazın paylaşılabilmesi için iktisadi ve teknik yönden bölünebilir olması şarttır. Her ortağa isabet edecek bağımsız bir pay oluşturulamıyorsa (örneğin bir dairenin her odasının ayrı ayrı verilmesi mümkün olmadığından), paylaşım mümkün olmayacak ve satış gündeme gelecektir.
Mahkemeden Doğrudan Satış Talebi Tartışmalı
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemeden doğrudan satış talebinde bulunmak yaygın bir uygulama haline gelmiştir. Oysa Türk Medeni Kanunu'na göre esas olan, önce paylaşma imkanının araştırılmasıdır. Yasa açıkça, "Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse satışa karar verilir" demektedir. Bu da, doğrudan satış talebinin değil, önce bölünme şartlarının değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir. Her ne kadar uygulamada doğrudan satış talepleri dava konusu yapılabiliyorsa da, hukuki açıdan önce paylaşma imkanının araştırılması gerektiği unutulmamalıdır.
