Özellikle arsa ile tarla arasındaki farklar, paylaşımın mümkün olup olmayacağını doğrudan etkiler. İşte bu konuda dikkat edilmesi gereken temel kurallar:
Planlı Alanlarda Parsel Bölünmesi Mümkün mü?
Planlı alanlarda yer alan ve imar planı bulunan arsalar, mevcut şartlara göre bölünebilir. Ancak bunun için her ortağa düşen alanın, yürürlükteki imar planında belirtilen asgari parsel büyüklüğünü sağlaması gerekir. Bu şart yerine getiriliyorsa, arsa ortaklar arasında paylaştırılabilir.
Ancak, ortaklar arasında yapılacak paylaşım sonucu oluşacak her parsel bu minimum büyüklüğü karşılamıyorsa, arsa fiilen bölünemez. Bu durumda mahkeme, ortaklığın giderilmesi için satış kararı verir. Yani paylaşma imkanı yoksa satış yoluyla ortaklık sona erdirilir.
Mevzi İmar Planı Olmayan Alanlarda Durum Farklı
Mevzi imar planı olmayan ve hala tarla vasfında olan taşınmazlarda ise bambaşka bir yaklaşım söz konusudur. Bu tür alanlarda, asgari parsel büyüklüğü aranmaz. Ancak burada da paylaşım yapılması çoğu zaman mümkün değildir. Çünkü tarlalarda yapılacak bölünmeler, tarımsal üretim açısından verimliliği ortadan kaldırabilir ve taşınmazın değerini düşürebilir. Bu sebeple, tarla niteliğindeki alanlarda da genellikle satışa karar verilir.
Her Taşınmaz Bölüştürülemez
Unutulmaması gereken önemli bir husus da, her gayrimenkulün fiilen bölünebilir olmamasıdır. Örneğin bir daire, odalarına ayrılarak ortaklar arasında paylaştırılamaz. Bu nedenle konut gibi bölünmesi teknik olarak mümkün olmayan taşınmazlarda öncelik satıştadır.
Mahkemeden Satış Talebi Doğrudan Yapılabilir mi?
Hukuken ortaklığın giderilmesindeki öncelikli amaç paylaşmaktır. Yani mümkünse taşınmaz ortaklar arasında bölüştürülmeli, bu mümkün değilse satış yoluna gidilmelidir. Ancak uygulamada genellikle doğrudan satış talebiyle dava açılmakta ve mahkemeler bu talepleri incelemektedir.
Oysa Türk Medeni Kanunu açıkça şu ifadeyi kullanır:
“Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık arttırmayla satışa hükmolunur.”
Bu ifade, önce paylaşma imkânının araştırılması gerektiğini, ancak bu mümkün değilse satış kararı verilebileceğini net şekilde ortaya koymaktadır. Yani doğrudan satış talebi, hukuken son çare olmalıdır.
Ortak mülkiyette gayrimenkulün paylaşılabilir olup olmadığı, taşınmazın niteliğine ve teknik koşullara bağlıdır. Paylaşma imkânı bulunmuyorsa, son çare olarak satış yoluna gidilir. Bu ayrım özellikle tarla ve arsa farkı ile yapıların bölünebilirlik durumu göz önüne alınarak yapılmalıdır.
