Sabit Getiri Modelleri Öne Çıkıyor
Deutsche Bank, Knight Frank ve GYODER gibi önemli kuruluşların 2025 raporlarına göre, yatırımcıların ticari gayrimenkule yönelmesinde en büyük etken; konut piyasasındaki yüksek oynaklık ve gelir istikrarsızlığı.
Deutsche Bank’ın Haziran 2025 verilerine göre, İstanbul’da konut kiraları son beş yılda yüzde 193 oranında artarak dünyada zirveye yerleşti. Bu tür oynaklık, yatırımcı açısından öngörülebilirliği azaltırken, sabit gelirli ticari yatırımları cazip hale getiriyor.
Piyasa analizlerine göre, ticari ofis yatırımlarının ortalama yıllık getirisi %6–7 bandındayken, konut yatırımlarında bu oran %3’ün altında kalıyor.
Ticari Yatırımda Küçük Metrekare, Büyük İlgi
Küresel danışmanlık firmaları Knight Frank ve JLL’in son raporları, dünya genelinde esnek kullanım sunan, küçük metrekareli ofislere yönelik talebin arttığını gösteriyor.
Türkiye’de de bu eğilim bireysel yatırımcı davranışlarında karşılık buluyor. Konut piyasasındaki belirsizlikten kaçınan yatırımcılar, kira sürekliliği ve kurumsal kiracılar sunan modelleri tercih ediyor.
"Gelir Modeli" Artık En Temel Beklenti
GYODER’in 2025 Sektör Değerlendirme Raporu’nda ticari gayrimenkulün konuta göre daha planlanabilir bir gelir sunduğu vurgulanıyor.
Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, yatırımcıların artık sadece taşınmaz sahibi olmakla yetinmediğini, dövizden bağımsız, sürdürülebilir bir gelir modeli aradığını ifade ediyor:
“Projelerimizi sadece lokasyon odaklı değil; gelir modeli, kiracı sürdürülebilirliği ve modüler yapılar üzerinden tasarlıyoruz. Örneğin AKTİM Çarşı & Ofis projemiz bu yeni yatırım davranışını doğrudan karşılayan bir örnek.”
130 Milyon Dolarlık Proje Yolda
Bilgiç, Bayrampaşa’da hayata geçirilen AKTİM Çarşı & Ofis projesinin 40–70 m² arasında değişen ofis tipleriyle küçük metrekarede yüksek getiri hedeflediğini belirtiyor.
Toplamda 130 milyon dolarlık yatırımla geliştirilen proje Eylül 2025’te teslim edilecek. Esnek mimari çözümler ve gelir odaklı planlama sayesinde proje, bireysel yatırımcılar için cazip bir model sunuyor.
Konutta Fiyat Artışı Yatırımcıyı Uzaklaştırıyor
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin analizine göre, Türkiye genelinde konut metrekare satış fiyatı 35 bin TL’ye yaklaşırken, İstanbul’da bu rakam 59.200 TL seviyesinde.
Kira fiyatları da benzer şekilde yükseliyor: Türkiye genelinde ortalama kira bedeli 230 TL/m², İstanbul’da ise 300 TL/m² seviyesinde.
Eva Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, bu durumu şöyle değerlendiriyor:
“Konut artık yalnızca barınma değil; aynı zamanda enflasyona karşı korunma aracı olarak görülüyor. Ancak bu da erişilebilir konut talebini düşürürken kiracılık oranlarını artırıyor. Büyükşehirlerde yaşanan dönüşüm, yatırımcıyı konuttan uzaklaştırıyor.”
Stok Sorunu ve Finansal Uyuşmazlık Yatırımı Zorluyor
Bal, satılamayan konut stoklarının sadece arz fazlası değil, yanlış lokasyon, fiyat uyumsuzluğu ve finansmana erişim sıkıntılarının da göstergesi olduğunu ifade ediyor:
“Orta ve alt gelir grubundaki bireyler için konuta erişim artık neredeyse imkânsız. Sosyal konut üretimi, kira destekleri ve uygun kredili sistemler olmadan bu dengesizlik çözülemez. Konut yatırımında artık nitelik, hedef kitle ve bölgesel dinamikler ön planda olmalı.”
Yeni Dönemin Parlayan Yatırımı “Ofisler”
2025 itibarıyla Türkiye'de bireysel yatırımcıların tercihleri yeniden şekilleniyor. Konut piyasasındaki istikrarsızlık ve yüksek maliyetler, daha öngörülebilir bir gelir arayışını doğurdu. Bu nedenle küçük metrekareli, sabit kira getirisi sunan ofisler, yeni dönemin öne çıkan yatırım aracı olarak öne çıkıyor.
