Ancak her önüne gelen matbu formun doldurulması, mahkeme kapılarında hüsranla sonuçlanabiliyor. Peki, hukuken “kurşun geçirmez” bir tahliye taahhütnamesi ne zaman ve nasıl imzalanmalıdır? Yargıtay’ın tarih oyunlarına karşı son yaklaşımı ne? İşte emlak dünyasının ve mülk sahiplerinin bilmesi gereken hayati detaylar.
Zamanlama Her Şeydir: Sözleşmeyle Aynı Gün Atılan İmzalar Neden Geçersiz?
Tahliye taahhütnamelerinde davanın kazanılmasını ya da kaybedilmesini belirleyen en kritik unsur zamanlamadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yerleşik yargı kararlarına göre, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması gerekir.
Eğer taahhütname, kira sözleşmesinin imzalandığı gün ya da daha öncesinde imzalatılmışsa, Yargıtay bunu doğrudan “kiracının müzayaka (zor durum) altında imzalaması” olarak kabul ediyor. Ev bulma telaşındaki kiracıya dayatılan bu taahhütler hukuken tamamen geçersiz sayılıyor.
Altın Kural: Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden ve kiracının eve taşındığı (anahtar teslim) tarihten en az 15-20 gün sonra olmalıdır. En güvenli yöntem ise mülk teslim edildikten 1 ay sonra bu belgenin düzenlenmesidir.
Yargıtay’ın Boş Taahhütname ve Tarih Oyunlarına Karşı Son Kararları
Sektörde en sık yapılan hatalardan biri, kiracıya boş bir tahliye taahhütnamesi imzalatıp, tahliye ve düzenlenme tarihlerini sonradan ev sahibinin doldurmasıdır. Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun ve dairelerinin netleşen kararları şu şekildedir:
1. Beyaza İmza (Boş Kağıda İmza) Geçerlidir!
Yargıtay’ın son yıllardaki istikrarlı kararlarına göre; kiracı altı boş olan bir taahhütnameyi imzalayarak ev sahibine vermişse, bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracı, “Ben imzalarken buralar boştu, ev sahibi sonradan kafasına göre tarih yazmış” iddiasını ancak yazılı bir delille (örneğin taraflar arasında yapılmış aksini ispat eden başka bir yazılı anlaşmayla) kanıtlamak zorundadır. Kanıtlayamazsa, sonradan doldurulan tarihler geçerli kabul edilir.
2. Sahtecilik İddiası ve Kriminal İnceleme
Eğer kiracı, imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse süreç durur ve mahkeme dosyayı Adli Tıp Kurumu veya kriminal laboratuvara gönderir. İmzanın kiracının elinden çıktığı tespit edilirse, dava ev sahibi lehine sonuçlanır.
Kurşun Geçirmez Bir Tahliye Taahhütnamesinin 5 Şartı
Bir emlak danışmanı olarak portföyünüzü ve mülk sahibini korumak istiyorsanız, hazırlayacağınız belgede şu 5 şartın eksiksiz olmasına dikkat etmelisiniz:
- Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhütlerin hiçbir hukuki geçerliliği yoktur.
- Kiracının Özgür İradesiyle Verilmelidir: Mülkün tesliminden makul bir süre sonra imzalanmalıdır.
- Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermelidir: “İleride boşaltacaktır” gibi muğlak ifadeler değil, “31.12.2026” gibi net bir gün belirtilmelidir.
- Tarihler Çelişmemelidir: Belgenin üzerinde iki tarih yer alır: “Düzenlenme Tarihi” ve “Tahliye Edileceği Tarih”. Düzenlenme tarihi kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalı, tahliye tarihi ise gelecekteki bir günü göstermelidir.
- Eşlerin İmzası Kriteri: Eğer kiralanan yer bir “aile konutu” ise ve sözleşmede sadece kocanın imzası varsa, tahliye taahhütnamesinde mutlaka eşinin de imzası veya muvafakati alınmalıdır. Aksi halde eş, “Burası aile konutumuz, haberim olmadan taahhüt verilmiş” diyerek tahliyeyi durdurabilir.