Ticaret Bakanlığı’nın devreye aldığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ve Web Tapu gibi uygulamalar, hem alıcıyı hem satıcıyı koruma altına alırken; dolandırıcılık risklerini de minimize ediyor. İşte konut, arsa ve iş yeri alım-satımında bilmeniz gereken güncel süreçler ve yeni dönemdeki kritik değişiklikler.
1. Adım: İmar ve Değerleme Sorgulaması
Gayrimenkul alım süreci artık sadece "beğenmekle" bitmiyor. Mülkün hukuki durumu, sürecin en önemli ayağını oluşturuyor:
Konutlarda: Kat mülkiyeti ve iskan durumu mutlaka sorgulanmalı.
Arsalarda: İmar planı ve mülkiyet yapısı (hisseli olup olmadığı) belediyeden kontrol edilmeli.
Ticari Mülklerde: İş yeri açma ve çalışma ruhsatına uygunluk öncelikli kriter olmalı.
Ekspertiz: Mülkün gerçek değerini saptamak için profesyonel değerleme raporu almak, hatalı fiyatlandırmaların önüne geçiyor.
2. Adım: Sözleşme ve Yasal Yükümlülükler
Taraflar anlaştığında hazırlanan ön sözleşme, sürecin yol haritasını çiziyor. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken maliyetler şunlar:
Tapu Harcı: Satış bedelinin %4’ü oranındadır (Genellikle alıcı ve satıcı arasında %2-%2 şeklinde paylaştırılır).
Emlak Komisyonu: Taşınmaz ticaret yönetmeliğine göre %2 + KDV olarak uygulanır.
Gerekli Belgeler: Kimlik, tapu fotokopisi, DASK, belediyeden alınan rayiç bedel belgesi ve vergi borcu yoktur yazısı.
3. Adım: Web Tapu ile Hızlı Devir
Eski usul tapu kuyrukları yerini dijital başvurulara bıraktı. Web Tapu üzerinden yapılan başvurularla randevu süreci hızlanırken, sahtecilik girişimleri de engelleniyor. Kredili satışlarda ise banka ekspertiz ücreti (yaklaşık 20 bin TL) ve ipotek tesis masrafları sürece dahil oluyor. Toplam işlem süresi ise evrakların tamlığına göre genellikle 1-2 hafta içinde tamamlanıyor.
1 Şubat'ta EİDS Zorunluluğu Başlıyor
Gayrimenkul sektöründe "yetkisiz ilan" dönemi sona eriyor. 1 Şubat 2026 itibarıyla yürürlüğe girecek olan EİDS (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi) ile:
Mülk sahipleri, e-Devlet üzerinden emlakçılarını yetkilendirmek zorunda kalacak.
Yetki doğrulaması yapılmayan ilanlar hiçbir platformda yayınlanamayacak.
Fiyat manipülasyonu ve kaparo dolandırıcılığının önüne geçilecek.
Piyasa Nereye Gidiyor?
Piyasada yaklaşık 1,3 milyon aktif ilan bulunmasına rağmen, arz fazlalığı fiyatlar üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor. Ancak dijitalleşen bu yeni sistem sayesinde piyasadan "hayalet ilanların" temizlenmesi, gerçek alıcı ve satıcılar için daha sağlıklı bir rekabet ortamı yaratacak. Uzmanlar, bu dönemde yatırım yapacakların mutlaka resmi kanalları ve lisanslı gayrimenkul danışmanlarını tercih etmesi gerektiğini vurguluyor.
