Peki, 9 milyon TL değerinde bir ticari mülk, Türkiye şartlarında kendini ne kadar sürede amorti eder? İşte yatırımcıların gözünden hem klasik hem de enflasyon etkili gerçekçi bir analiz.
Klasik Hesap: Düz Mantık Ne Diyor?
Yatırımcıların ilk baktığı yer, mevcut kira getirisinin satış fiyatına oranıdır. 9 milyon TL’lik bir mülk üzerinden iki farklı senaryoyu ele alalım:
-
Alt Senaryo (70.000 TL Kira): Yıllık 840.000 TL gelir ile amortisman süresi yaklaşık 10,7 yıl.
-
Üst Senaryo (80.000 TL Kira): Yıllık 960.000 TL gelir ile amortisman süresi yaklaşık 9,4 yıl.
Merkezi bir caddede 9,5 – 11 yıl bandında bir amortisman süresi, gayrimenkul piyasası için "altın fırsat" olarak kabul edilir. Ancak bu hesaplama, kiranın hiç artmadığı sabit bir dünyada geçerlidir.
Gerçekçi Senaryo: Enflasyon ve Kira Güncellemeleri
Türkiye gibi dinamik pazarlarda yatırımcı, "kağıt üstündeki" 10 yıla değil, paranın zaman içindeki büyümesine odaklanır. Ticari mülklerde kira artışları; TÜFE oranları ve belirli periyotlarla yapılan piyasa güncellemeleriyle şekillenir.
Muhafazakâr bir yaklaşımla yıllık %30 kira artışı varsaydığımızda: Bugün 70-80 bin TL bandında başlayan kira geliri, 3-4 yıl içinde katlanarak büyür. Bu durum, yatırılan ana paranın geri kazanılma süresini ciddi şekilde öne çeker.
Kağıt üstünde 10 yıl gibi görünen amortisman süresi, kira artışları ve mülk değerlemesiyle birlikte gerçekte 7-8 yıl bandına düşer.
Neden Ticari Mülk?
Konut yatırımlarında amortisman süreleri ortalama 15-20 yıl bandına çıkmışken, merkezi bir lokasyonda 10 yılın altındaki her ticari seçenek, aslında "kendi kendini ödeyen" bir servet inşasıdır. Enflasyonist ortamda kira reel olarak korunduğu sürece, gayrimenkul sadece bir barınma alanı değil, en güçlü finansal kalkandır.