Artan kira bedelleri ile birlikte ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkiler daha hassas bir dengeye oturmuş durumda. Bu dengenin en çok bozulduğu anlar ise genellikle evde bir tadilat veya onarım ihtiyacı doğduğunda yaşanıyor. Birçok kiracı, aslında mülk sahibinin sorumluluğunda olan demirbaş onarımlarını, tahliye korkusu veya bilgi eksikliği nedeniyle kendi cebinden karşılıyor. Ancak hukuk uzmanları uyarıyor: "Zorunlu harcamalar" kiracının sırtına yüklenemez.
Türk Borçlar Kanunu Ne Diyor?
Gayrimenkul hukukunun temelini oluşturan Türk Borçlar Kanunu (TBK), mülk sahibine kiraladığı mülkü "kullanıma elverişli" bir şekilde teslim etme ve sözleşme süresince bu durumu koruma yükümlülüğü verir. Yani, evin yapısından kaynaklanan veya demirbaş sayılan unsurlardaki arızalar doğrudan ev sahibini ilgilendirir.
Yasaya göre ev sahibinin tartışmasız ödemesi gereken masraflar şunlardır:
Tesisat Sorunları: Patlayan su boruları, çürüyen giderler.
Isınma Sistemleri: Kombi arızaları, kazan değişimi veya peteklerin yenilenmesi.
Yapısal Onarımlar: Çatı akması, dış cephe yalıtım sorunları.
Bina Ortak Giderleri: Asansörün ağır bakımları veya binanın güçlendirme çalışmaları.
Kiracı Ödeme Yaparsa Geri Alabilir mi?
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, ev sahibinin "Sen yaptır, sonra hallederiz" demesi ya da onarımı reddetmesidir. Kışın ortasında kombisi bozulan veya çatısı akan bir kiracının bu onarımı bekletme lüksü yoktur.
Bu noktada "Zorunlu Harcama" kavramı devreye giriyor. Eğer kiracı, evin kullanımı için mecburi olan bu tür bir masrafı kendi cebinden yaparsa, bu tutarı ev sahibinden talep etme hakkına yasal olarak sahiptir.
Yargıtay'dan Emsal Karar: Kiradan Düşme Hakkı
Konuyla ilgili Yargıtay kararları kiracının elini güçlendiriyor. Yüksek mahkeme; kiralanandaki ayıbın giderilmesinin ev sahibinin asli görevi olduğunu vurguluyor. Eğer ev sahibi bu görevi ihmal eder ve kiracı zorunlu tamiratı yaptırırsa, ödenen bedel kira borcundan mahsup edilebilir (düşülebilir).
Yargıtay'a göre süreç şöyle işlemeli:
Sorun ev sahibine bildirilmeli.
Ev sahibi makul sürede adım atmazsa kiracı onarımı yaptırmalı.
Fatura ve yapılan işlemin belgeleri saklanmalı.
Bu tutar, ev sahibine bildirilerek kiradan düşülmeli veya iadesi istenmeli.
Uzman Tavsiyesi: Belgelemeden Ödemeyin
Emlak hukuku uzmanları, kiracıların hak kaybına uğramaması için şu adımları öneriyor:
"Ev sahibi ile yapılan tüm görüşmeleri yazılı (WhatsApp, e-posta) tutun. Eğer büyük bir masraf yapacaksanız ve ev sahibi yanaşmıyorsa, noter aracılığıyla ihtarname çekerek durumu kayıt altına alın. Yaptığınız harcamanın faturasını mutlaka kendi adınıza kestirin ve saklayın."
Demirbaş ve yapısal sorunlar mülk sahibinin, kullanıma bağlı ufak tefek yıpranmalar ise kiracının sorumluluğundadır. Hakkını bilen kiracılar, gereksiz masraf yükünden kurtulabilir.