Özellikle emeklilik döneminde ek gelir elde etmek isteyen ya da nakit ihtiyacı olan yaşlı mülk sahipleri, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan “İntifa Hakkı ve Çıplak Mülkiyet” kombinasyonunu keşfediyor.
Peki, mülk sahiplerine ömür boyu barınma güvencesi, yatırımcılara ise geleceğe yönelik indirimli mülk edinme fırsatı sunan bu sistem hukuken ve ekonomik olarak Türkiye’de nasıl işliyor? İşte güncel mevzuatlar ve doğrulanmış bilgilerle sistemin tüm detayları…
Sistem Nasıl İşliyor? Çıplak Mülkiyet ve İntifa Hakkı Nedir?
Türkiye’deki hukuk sisteminde bir gayrimenkulün mülkiyeti iki ana unsura ayrılabilir: Çıplak Mülkiyet (Kuru Mülkiyet) ve İntifa Hakkı (Kullanım/Yararlanma Hakkı).
Avrupa’daki Viager modelinin Türkiye uyarlamasında süreç şu şekilde ilerliyor:
Yaşlı mülk sahibi, evinin sadece “çıplak mülkiyetini” bir yatırımcıya satıyor. Ancak tapu devri esnasında, kendisi lehine ömür boyu sürecek bir “intifa hakkı” tesis ettiriyor ve bunu tapu kütüğüne şerh ettiriyor.
- Yaşlı Mülk Sahibinin Kazancı: Evini satıp toplu bir nakit (veya anlaşmaya göre dönemsel gelir) elde ediyor ancak kurulu düzenini bozmadan, ölene kadar o evde yaşamaya (veya evi kiraya verip gelirini almaya) devam ediyor.
- Alıcının (Yatırımcının) Kazancı: İntifa hakkı kısıtlaması nedeniyle evi piyasa değerinin oldukça altında (çıplak mülkiyet değeri üzerinden) satın alıyor. Yaşlı mülk sahibi vefat ettiğinde intifa hakkı kendiliğinden düşüyor ve yatırımcı evin tam sahibi oluyor.
Haklar ve Sorumluluklar: Evi Kim Yönetecek?
Sistem kağıt üzerinde kusursuz görünse de Türk Medeni Kanunu (TMK 794-822) uyarınca tarafların hak ve yükümlülüklerinin net bilinmesi gerekiyor:
- Kiraya Verme Hakkı: İntifa hakkı sahibi (yaşlı birey), evde bizzat yaşamak zorunda değildir. Evi üçüncü bir kişiye kiraya verebilir ve kira gelirinin tamamını kendisi alır. Çıplak mülkiyet sahibi (yatırımcı), intifa hakkı devam ettiği sürece evi kiraya veremez.
- Giderlerin Paylaşımı: Evin emlak vergisi, apartman aidatı ve olağan bakım/onarım giderleri (musluk tamiri, boya vb.) intifa hakkı sahibine aittir. Binanın güçlendirilmesi, çatı yenilenmesi gibi gayrimenkulün öz değerini ilgilendiren büyük ve olağanüstü giderleri ise çıplak mülkiyet sahibi karşılamakla yükümlüdür.
En Çok Merak Edilen 3 Soru
1. İntifa hakkı olan ev başkasına satılabilir mi?
Evet. Çıplak mülkiyet sahibi, yaşlı bireyin izni olmadan da mülkü bir başkasına satabilir. Ancak yeni alıcı da evi üzerindeki “intifa hakkı” ile birlikte devralır. Yani yeni malik, içerideki yaşlı mülk sahibini evden çıkaramaz.
2. Yaşlı mülk sahibi vefat edince hak mirasçılarına geçer mi?
Hayır. İntifa hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir haktır. Hak sahibinin ölümüyle birlikte intifa hakkı kendiliğinden sona erer ve mirasçılara geçmez. Tapu müdürlüğünden yapılacak basit bir terkin işlemiyle çıplak mülkiyet, doğrudan tam mülkiyete dönüşür ve ev tamamen yatırımcının olur.
3. Yatırımcı (alıcı) yaşlı mülk sahibinden önce vefat ederse ne olur?
Bu durumda çıplak mülkiyet hakkı, yatırımcının mirasçılarına geçer. Yatırımcının mirasçıları da tıpkı yatırımcının kendisi gibi, içerideki yaşlı bireyin intifa hakkına (ölene kadar oturma hakkına) saygı göstermek zorundadır.
Sektör Temsilcilerinden Uyarı
Türkiye’de demografik yapının yaşlanması ve ekonomik dinamikler, bu modeli önümüzdeki dönemde daha da ön plana çıkaracak gibi görünüyor. Ancak uzmanlar, tapuda işlem yaparken sözleşme şartlarının net yazılması, tarafların yükümlülüklerinin (özellikle olağanüstü giderlerin) baştan belirlenmesi konusunda mutlaka profesyonel gayrimenkul danışmanları ve hukukçulardan destek alınması gerektiğinin altını çiziyor.