İSTİSNA KİMLER İÇİN KALKIYOR, NE ZAMAN BAŞLIYOR?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre, ev sahipleri elde ettikleri kira gelirini (gayrimenkul sermaye iradı) bir sonraki yılın Mart ayında beyan ediyor. Mevcut sistemde, 2025 yılında elde edilecek konut kiraları için 47 bin liralık bir istisna uygulanacaktı. Bu, ev sahibinin yıllık kira gelirinden bu tutarı düşüp kalan miktar üzerinden vergi ödemesi anlamına geliyordu.
Ancak yeni teklif, bu istisnayı 1 Ocak 2026’dan itibaren elde edilecek gelirler için (emekliler hariç) tamamen kaldırıyor.
Buradaki en kritik tarih ise şu:
- 2025 Yılı Gelirleri (Son Kez İstisnalı): Ev sahipleri, 2025 yılı boyunca elde ettikleri kira gelirlerini Mart 2026’da beyan ederken, bu 47 bin liralık istisnadan son kez faydalanacak.
- 2026 Yılı Gelirleri (Yeni Sistem Başlıyor): 1 Ocak 2026’dan itibaren elde edilen kiralar için (2027 Mart beyanında) emekli olmayan hiçbir ev sahibi bu istisnadan yararlanamayacak.
Düzenlemede “eski kiracı” veya “yeni kiracı” gibi bir ayrım da bulunmuyor. Ev sahibi emekli değilse, 2026’dan itibaren elde ettiği tüm konut kira gelirleri istisnasız vergilendirilecek.
DEVLETİN HEDEFİ 22 MİLYAR LİRA EK GELİR
Kanun teklifinin etki analizine göre, bu istisnanın kaldırılmasıyla devletin kasasına yıllık yaklaşık 22 milyar liralık ek gelir girmesi hedefleniyor. 2024 yılında 1 milyon 985 bin mükellefin yararlandığı istisnadan, düzenleme sonrası sadece 500 binin altında (emekliler vb.) kişinin faydalanması öngörülüyor.
KİM NE KADAR FAZLA VERGİ ÖDEYECEK?
Peki, istisnanın kalkması ev sahibinin cebine nasıl yansıyacak? 2026 yılı için öngörülen vergi dilimleri ve kaldırılacak olan 58 bin liralık (2026 projeksiyonu) istisna tutarı baz alınarak yapılan hesaplamalar, vergi yükünün dramatik şekilde artacağını gösteriyor.
Götürü gider (kira gelirinden belgesiz olarak %15 indirim) yönteminin seçildiği senaryoda ortaya çıkan tablo endişe verici:
- Aylık 15.000 TL (Yıllık 180.000 TL) kira geliri olan bir ev sahibi, istisna kalkmasaydı ödeyeceği vergiden 7.395 TL daha fazla vergi ödeyecek. Bu, yeni sistemde yaklaşık bir buçuk aylık kirasının vergiye gideceği anlamına geliyor.
- Aylık 50.000 TL (Yıllık 600.000 TL) kira geliri olan ev sahibinin ödeyeceği vergi farkı 14.911 TL‘yi bulacak. Bu ev sahibi, toplamda yaklaşık iki aylık kirasını gelir vergisi olarak ödemek zorunda kalacak.
- Aylık 100.000 TL (Yıllık 1.200.000 TL) kira geliri olan bir mülk sahibinin vergi yükü daha da artacak ve bu kişi, yaklaşık iki buçuk aylık kirasını devlete vergi olarak ödeyecek.
GERÇEK GİDER YÖNTEMİ BİR ÇIKIŞ YOLU OLABİLİR Mİ?
Mevcut durumda ev sahipleri vergilerini hesaplarken iki yöntemden birini seçebiliyor:
- Götürü Gider: Hiçbir belge sunmadan kira gelirinin %15’ini gider olarak düşmek.
- Gerçek Gider: Ev için yapılan faiz, sigorta, bakım-onarım gibi masrafları belgeleriyle (fatura, dekont) birlikte gider göstermek.
İstisnanın kalkmasıyla birlikte, özellikle “gerçek gider” yönteminin önemi artacak. Evine yenileme yapan, kredi faizi ödeyen veya yüksek tutarlı bakım masrafları olan ev sahipleri, bu masrafları belgeli olarak gider göstererek ödeyecekleri vergi miktarını düşürebilirler. Ancak hiçbir masrafı olmayan veya belgeleyemeyen ev sahipleri için götürü gider yöntemi zorunlu olacak ve bu da vergi yükünün doğrudan artması anlamına gelecek.