Peki, piyasada son durum ne? Konut fiyatları düşüyor mu, yoksa yeni bir yükseliş dalgası kapıda mı? İşte detaylar…
Fiyatlar Reel Olarak Geriliyor, Alım Fırsatı Doğuyor
Mayıs ayı verilerine göre, konut fiyatları nominal (görünürde) olarak %24,5 oranında bir artış gösterdi. Ancak enflasyondan arındırılmış reel bazda bakıldığında konut fiyatlarının yaklaşık %6 gerilediği görülüyor.
Bu durumun yatırımcıdan ziyade, kendi oturacağı evi arayanlar için kaçırılmayacak bir fırsat olduğunu belirten Cansel Turgut Yazıcı, durumu şu sözlerle özetliyor:
“2023 yılında gördüğümüz o agresif ve hızlı fiyat artışları artık geride kaldı. Piyasa çok daha sakin ve mantıklı ilerliyor. Eğer amacınız yatırım yapmak değil de başınızı sokacağınız bir ev almaksa, mevcut dönem çok önemli bir alım fırsatı sunuyor.”
Üretim Maliyetleri Tarihi Zirvede: Metrekaresi 40 Bin 500 TL!
Madalyonun diğer yüzünde ise üreticiler (müteahhitler) için ciddi bir maliyet baskısı var. Bayındırlık Bakanlığı’nın güncel verilerine göre, konutun metrekare üretim maliyeti 40 bin 500 TL (yaklaşık 930 Dolar) seviyesine kadar tırmandı.
Sadece bir yıl önce bu maliyetin 20 bin TL civarında olduğunu hatırlatan Yazıcı, inşaat maliyetlerinin genel enflasyonun bile üzerinde artığına dikkat çekti. Konut, AVM ve iş merkezi üretim maliyetlerinin birbirine yaklaşmasının sektör sağlığı açısından riskli olduğunu belirten Yazıcı, üreticinin yaptığı yatırımı geri döndürmekte zorlandığını ifade etti.
Yüksek Faiz Arzı Kısıtlıyor: “Daha Az Konut, Daha Yüksek Kira”
Konut üreticileri projelerini genellikle satışlardan elde ettikleri sıcak para ve kredilerle döndürüyor. Ancak yüksek faiz oranları ve krediye erişimdeki kısıtlamalar, hem alıcıyı hem de üreticiyi frenlemiş durumda.
Yazıcı, bu kısır döngünün uzun vadede kiralık konut piyasasını vuracağı konusunda uyarıyor:
- Üretim Yavaşlıyor: Yüksek faiz ortamında üreticiler yeni projelere başlamaktan çekiniyor.
- Arz Azalıyor: Yatırımcı piyasadan çekildikçe yeni konut arzı düşüyor.
- Kiralara Yansıyor: Piyasadaki konut sayısı azaldıkça, bu durum kaçınılmaz olarak kiralarda artış baskısı yaratıyor.
Gözler Yılın Son Çeyreğinde ve Kentsel Dönüşümde
Piyasayı şu an için ayakta tutan en büyük itici güç Kentsel Dönüşüm projeleri. Özellikle “Yarısı Bizden” gibi devlet destekli finansman modelleri, serbest piyasadaki durgunluğa rağmen sektöre can suyu oluyor.
Sosyal konut projelerinin piyasayı bir miktar rahatlatacağını ancak tek başına kira fiyatlarını düşürmeye yetmeyeceğini vurgulayan Yazıcı, piyasanın yeniden hareketlenmesi için yılın son çeyreğini (özellikle Eylül sonrasını) işaret etti:
“Jeopolitik risklerin azalması ve faiz indirimlerinin başlamasıyla birlikte konut piyasası yeniden canlanabilir. Faiz düşüşüyle mortgage (konut kredisi) imkanları genişlerse, şu an mevduatta bekleyen nakit paranın önemli bir kısmı yeniden gayrimenkule akacaktır. Türk yatırımcısı için gayrimenkul her zaman güvenli limandır, bu kültür kolay kolay değişmez.”
