Eğer siz de “toprak her zaman kazandırır” diyerek yola çıktıysanız, durup bir kez daha düşünmeniz gereken bir dönemdeyiz. Çünkü bazı arazi türleri var ki, kazandırmak bir yana, elinizdeki nakdi tamamen “pul etmeye” yeminli.
İşte yatırım yaparken uzak durmanız, ilan sitelerinde gördüğünüzde ise iki kez düşünmeniz gereken o riskli arazi türleri:
Hisseli Tapulu Araziler: Bitmeyen Ortaklık Krizleri
Tek başınıza karar alamadığınız, sınırları kâğıt üzerinde belli olmayan hisseli araziler, yatırımcının en büyük baş ağrısı. Diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) nedeniyle, aldığınız hisse elinizden mahkeme yoluyla -üstelik tapuda gösterdiğiniz düşük bedelle- alınabilir. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) süreçlerinin de sıkılaşmasıyla birlikte, bu tarz taşınmazların yetkilendirme ve satış süreçleri her geçen gün daha karmaşık bir hal alıyor.
Sit Alanı İçindeki Araziler: Çivi Bile Çakamazsınız
Doğal, arkeolojik veya tarihi sit alanı ilan edilen bölgelerdeki araziler, dışarıdan bakıldığında harika bir doğa parçası gibi görünebilir. Ancak bu alanlarda yasal olarak hiçbir yapılaşmaya izin verilmez. “İleride imara açılır” umuduyla alınan sit alanları, nesiller boyu sadece seyredeceğiniz bir manzara olarak kalabilir.
Üzerinde Şerh veya Haciz Bulunan Araziler: Hukuki Mayın Tarlası
Tapu sicil kaydını detaylı incelemeden arazi almak, intiharla eşdeğerdir. Üzerinde ipotek, haciz, aile konutu şerhi ya da satış vaadi sözleşmesi gibi kısıtlamalar bulunan araziler, paranızı doğrudan hukuki bir girdabın içine çeker. Siz borcun ortağı olmasanız bile, arazi icra yoluyla satılabilir ve yatırdığınız para pul olabilir.
Tarımsal Koruma Alanındaki Araziler: “Büyükova” Engeli
Tarım arazilerinin korunmasına yönelik yasal düzenlemeler artık çok katı. “Büyük ova koruma alanı” içerisinde kalan bir araziyi alıp üzerine tiny house koymak, prefabrik ev yapmak ya da hobi bahçesi mantığıyla bölmek neredeyse imkansız. Bu araziler sadece amacına uygun olarak tarım için kullanılabilir; imar beklemek ise tamamen hayaldir.
Sınır İhtilafı Bulunan Araziler: Komşu Kavgalarının Ortasında Kalmayın
Harita kadastro mühendislerinin ölçümü olmadan, sadece “satıcının beyanıyla” alınan araziler büyük risk taşır. Sınır ihtilafı olan, yandaki parselin içine tecavüz etmiş ya da yolu kapatmış araziler sizi bitmek bilmeyen ecrimisil (işgaliye) davalarıyla karşı karşıya bırakır.
İçme Suyu Havzasına Yakın Araziler: Sıkı Koruma Bantları
İçme suyu sağlayan baraj ve göllerin çevresindeki mutlak, kısa ve orta mesafeli koruma kuşaklarında yapılaşma kesinlikle yasaktır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile İSKİ, ASKİ gibi yerel su idarelerinin yönetmelikleri gereği, bu havzalara yakın arazilerde hayal ettiğiniz projelerin hayat bulması imkansızdır.
Miras Sorunu Bulunan Araziler: El Birliği Mülkiyeti Çıkmazı
Vefat eden bir kimseden kalan ve mirasçılar arasında “el birliği mülkiyeti” olarak devam eden araziler, tüm mirasçıların ortak kararı olmadan satılamaz. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarına konu olan bu araziler, mahkeme salonlarında yıllarca sürünmenize ve malın değerinin altında satılmasına yol açabilir.
Küçük Metrekareli ve Dar Cepheli Araziler: İmar Mevzuatına Takılanlar
İlanlarda fiyatı çok uygun görünen küçük metrekareli veya yola cephesi çok dar olan araziler tam bir tuzaktır. İmar yönetmeliklerindeki “minimum parsel büyüklüğü” ve “çekme mesafeleri” kuralları nedeniyle, bu tarz arazilerin üzerine yasal olarak hiçbir yapı sığdıramazsınız. Elinizde sadece resmiyette arsa görünen ama hiçbir işe yaramayan bir toprak parçası kalır.
Toprak yatırımı yaparken paranızın pula dönmesini istemiyorsanız; tapu kaydını web tapu üzerinden mutlaka sorgulatmalı, ilgili belediyeden güncel imar durum belgesini almalı ve gerekirse profesyonel bir gayrimenkul danışmanından ya da SPK lisanslı değerleme uzmanından destek almalısınız. Unutmayın, ucuz arazi genellikle en pahalı arazidir.
