Sektör temsilcileri, gayrimenkul sektöründe artık sadece konum ve metrekare değerinin değil, “alternatif kullanım ve dönüşüm potansiyeli” kriterinin de öne çıktığını vurguluyor.
Satışlar Düştü, Yatırımcı Dönüşüm Fırsatlarını İnceliyor
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi 2026 yılının ilk çeyreğinde nominal olarak yıllık bazda %31 oranında artış gösterdi. Ancak reel olarak fiyatların değişmemesi, ticari gayrimenkul değerlerindeki yükselişin enflasyon sınırında kaldığını ortaya koydu.
Piyasadaki bu durgunluk satış rakamlarına da yansıdı. 2026’nın ilk 5 ayında Türkiye genelinde 68 bin 963 iş yeri satılırken, satış adetleri geçen yılın aynı dönemine göre %9,7 geriledi.
Uzmanlar, nominal fiyat artışına rağmen reel bir değer kazancının olmaması ve satışların düşmesi nedeniyle yatırımcıların çok daha seçici hareket ettiğini belirtiyor. Bu süreçte boş kalmayan, düzenli gelir üreten ve esnek kullanım modellerine uyum sağlayan taşınmazlar bir adım öne çıkıyor.
Her Boş Ofis Konuta Dönüşebilecek mi?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan yeni düzenleme, atıl durumdaki ofislerin konut olarak değerlendirilmesini kolaylaştırıyor. Ancak bu dönüşüm her ofis için geçerli değil. Dönüşümün gerçekleşebilmesi için şu şartların taşınması gerekiyor:
- İmar Planı Uygunluğu: Uygulama imar planında konut kullanımına izin verilen alanlarda yer alması.
- Tarih Kriteri: Yapıların 1 Temmuz 2026 tarihinden önce ofis veya büro amaçlı ruhsatlandırılarak yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması.
- Dönüşüm Sınırı: Dönüşüm sonrasında ilgili parselin tamamındaki konut kullanım oranının %60’ı geçmemesi.
- Zaman Sınırı: Tadilat ruhsatına ilişkin tüm işlemlerin en geç 1 Temmuz 2027 tarihine kadar sonuçlandırılması gerekiyor.
Büyük Alanlar İçin Yeni Çıkış Yolu
4 Temmuz 2026’da yayımlanan Esenlik Hizmetleri Yönetmeliği, özellikle büyük ölçekli ticari gayrimenkuller için yepyeni bir kiralama ve yatırım talebi oluşturmaya aday. Tedavi amacı gütmeyen; sağlıklı yaşam, beslenme, fizyoterapi, egzersiz, rehabilitasyon ve psikolojik destek gibi hizmetlerin sunulacağı “Esenlik Merkezleri” için getirilen fiziki şartlar ise şöyle belirlendi:
- Müstakil Esenlik Merkezleri: En az 500 metrekare kapalı alana sahip müstakil binalarda kurulabilecek.
- Esenlik Üniteleri: En az 300 metrekare kapalı alan ve bağımsız bir giriş şartıyla açılabilecek.
- Entegrasyon İmkanı: Bu üniteler ayrıca turizm işletme belgeli oteller, spor kulüpleri, yaşlı ve engelli bakım merkezleri bünyesinde de faaliyet gösterebilecek.
Sektör temsilcileri, 300-500 metrekare ve üzerindeki ticari alanlar, oteller ve müstakil binalar için bu yeni düzenlemelerin ciddi birer fırsat olduğunu belirtiyor. Ancak her taşınmazın teknik ve hukuki altyapısı bu dönüşümlere uygun olmayabilir. Bu nedenle gayrimenkul danışmanlarının; imar planlarını, ruhsat durumlarını ve binaların teknik kapasitelerini çok daha detaylı analiz etmesi gereken yeni bir uzmanlık dönemi başlıyor.
