Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında mağdur olan alt kat malikinin elinde oldukça güçlü hukuki haklar ve izleyebileceği net adımlar bulunmaktadır.
Durum Tespiti ve Yazılı İhtar Gönderilmesi
Sızıntı fark edildiğinde yapılan ilk hata, sadece sözlü olarak komşuyla tartışmaktır. Sözlü uyarılar sonuç vermiyorsa sürecin resmiyete dökülmesi gerekir:
- Tesisatçı İncelemesi: İlk olarak bir tesisat ustası çağrılarak sızıntının kaynağının üst katın bağımsız bölümünden (bireysel tesisat) mi yoksa binanın ortak tesisat borularından mı kaynaklandığı netleştirilmelidir. Sızıntı bina ana borusundan kaynaklanıyorsa sorumluluk apartman yönetimine aittir.
- Noter Kanallı İhtarname: Sızıntının üst katın dairesinden kaynaklandığı kesinleştiğinde, üst kat malikine noter aracılığıyla bir ihtarname çekilmelidir. İhtarnamede; oluşan zarar, zararın kaynağı, tamirat için verilen makul süre (örneğin 3 ila 7 gün) ve aksi takdirde hukuki yollara başvurulup tüm masrafların kendisinden tahsil edileceği açıkça belirtilmelidir.
Mahkemeden Değişik İş (Tespiti) Dosyası Açılması
Komşu ihtarnameye rağmen oralı olmuyorsa ve evde oluşan hasar her geçen gün büyüyorsa, mağdur kat maliki zaman kaybetmeden Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Hasar ve Durum Tespiti” talep edebilir.
Mahkemece görevlendirilen bilirkişi (İnşaat/Tesisat Mühendisi) adrese gelerek:
- Sızıntının kesin olarak nereden kaynaklandığını,
- Alt kattaki dairede ne kadarlık bir maddi zarar oluştuğunu,
- Arızanın giderilmesi için yapılması gereken teknik müdahaleyi bir bilirkişi raporu ile kayıt altına alır.
Hâkimin Müdahalesi ve Tamirat İzni Davası
Bilirkişi raporuyla sızıntı doğrulandığı halde üst kat maliki dairesini ustaya açmıyor veya tamiratı yaptırmıyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca “Hâkimin Müdahalesi” talep edilir.
- Daireye Giriş İzni: Mahkeme, üst kat malikine arızayı gidermesi için kesin süre verir. Üst kat maliki dairesini açmamakta direnirse, mahkeme kararı ve icra yoluyla (gerekirse kolluk kuvveti nezaretinde) daireye girilerek tamiratın yapılması sağlanır.
- Geçici Madde (Zorunlu İçerik): Yasa gereği kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde meydana gelen ve diğer dairelere zarar veren arızaları gidermek ve tamirat yapılmasına izin vermekle yükümlüdür.
Oluşan Zararın Maddi Olarak Tazmini
Tamirat yapıldıktan veya arıza giderildikten sonra sıra alt katın gördüğü zararın karşılanmasına gelir. Alt kat maliki, zarara sebep olan üst kat malikinden şu masrafları talep edebilir:
- Alt kattaki tavan, boya, badana, dolap veya parke hasarlarının onarım bedeli,
- Mahkeme ve bilirkişi masrafları,
- Avukatlık ücretleri ve ihtarnamelerin masrafları.
Tüm bu giderler için Türk Borçlar Kanunu’nun Haksız Fiil hükümleri uyarınca maddi tazminat davası açılabilir veya tespit edilen tutar üzerinden icra takibi başlatılabilir.
Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında süreç başlamadan önce dava şartı olan arabuluculuk mekanizmasına başvurulması gerekmektedir. Birçok olayda taraflar arabulucu huzurunda anlaşarak mahkeme masraflarına girmeden sorunu çözebilmektedir. Arabuluculuktan sonuç alınamaması halinde ise bilirkişi tespiti ve tazminat davası yolu izlenmelidir.
