Özellikle yapı denetim süreçleri, deprem güvenliği kriterleri, belediye mevzuatları ve tapu işlemlerindeki güncel düzenlemeler ışığında, imza atmadan önce mutlaka kontrol edilmesi gereken başlıklar netleşti. İşte adım adım yeni ev alırken incelenmesi gereken kontrol listesi:
Tapu Kaydı ve Mülkiyet Durumu
Bir gayrimenkulün dış görünüşünden önce resmi kimliği incelenmelidir.
- Kat Mülkiyeti mi, Kat İrtifakı mı? Kat mülkiyeti, yapının projesine uygun tamamlandığını ve iskânının alındığını belgeler. Kat irtifaklı binalarda ise iskân belgesinin alınıp alınmadığı belediyeden mutlaka teyit edilmelidir.
- Takyidat Taraması: e-Devlet veya Tapu Sicil Müdürlüğü üzerinden taşınmaz kaydında ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı ya da aile konutu şerhi olup olmadığı kontrol edilmelidir.
- Bağımsız Bölüm Eşleşmesi: Satışa konu olan dairenin tapudaki blok, kat ve bağımsız bölüm numarası ile fiziksel olarak gezilen dairenin mimari projedeki yerinin aynı olduğundan emin olunmalıdır.
Belediye ve İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Kontrolü
Belediye imar arşivinde yapılacak kısa bir inceleme, ileride doğabilecek pek çok hukuki yaptırımı engeller.
- İskân Durumu: Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskân) bulunmayan binalar, yasal olarak şantiye statüsünde kalabilir. Bu durum, elektrik ve su aboneliklerinde şantiye tarifesiyle karşılaşılmasına veya kredi kullanımında aksamalara yol açabilir.
- Projeye Aykırılıklar: Sonradan eklenen kaçak katlar, balkon birleştirmeleri veya ortak alan işgalleri olup olmadığı belediyedeki onaylı mimari proje üzerinden teyit edilmelidir.
Deprem Güvenliği ve Yapı Kalitesi
Yaşam güvenliği açısından binanın mühendislik geçmişi öncelikli olmalıdır.
- Bina Kimlik Sertifikası (BKS): Yeni yapılarda bina girişinde yer alan karekodlu sertifika üzerinden denetim raporlarına ve kat planlarına ulaşılabilmektedir.
- Zemin ve Taşıyıcı Sistem: Yapının bulunduğu zemin yapısı, bodrum katlardaki kolon-kiriş bütünlüğü, nem ya da korozyon izleri yerinde incelenmelidir.
- Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Yapının enerji tüketim sınıfını ve ısı yalıtım performansını gösteren belgenin mevcudiyeti sorgulanmalıdır.
Mali Yükümlülükler ve Şeffaf Ödeme
İşlem gününde ve sonrasında sürpriz maliyetlerle karşılaşmamak için finansal detaylar netleştirilmelidir.
- Gerçek Satış Bedeli Beyanı: Tapu devrinde bedelin rayiç bedel üzerinden değil, gerçek satış rakamı üzerinden beyan edilmesi, olası vergi cezalarının ve faiz risklerinin önüne geçer.
- Tapu Takas Sistemi: Kapora ve satış bedeli transferlerinde sahtecilik ve hırsızlık risklerine karşı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü onaylı güvenli takas sistemleri tercih edilmelidir.
- Geçmiş Dönem Borçları: Satıcıdan ilgili belediyeden alınmış “emlak vergi borcu yoktur” yazısı ve site/apartman yönetiminden geriye dönük aidat ve ortak gider borcu bulunmadığına dair belge istenmelidir.
Çevre ve Gelecek İmar Planları
Yalnızca mevcut çevreye değil, bölgenin gelecek planlarına da bakılmalıdır.
- Ada-Parsel İmar Durumu: İlgili parselin ve çevresindeki boş arazilerin imar planları incelenerek cepheyi kapatabilecek olası yüksek yapılaşma veya yol/kamulaştırma projeleri önceden tespit edilmelidir.
- Ulaşım ve Sosyal Olanaklar: Günün farklı saatlerindeki trafik yoğunluğu, toplu taşıma hatlarına mesafe ve altyapı hizmetleri (fiber internet, elektrik şebekesi vb.) yerinde gözlemlenmelidir.
Hızlı Kontrol Özeti
| Aşama | Kontrol Edilecek Başlık | Onay Kaynağı |
| Mülkiyet | Takyidat (haciz, şerh, ipotek), bağımsız bölüm no | Tapu Müdürlüğü / e-Devlet |
| Ruhsat | İskân belgesi, mimari projeye uygunluk | İlgili İlçe Belediyesi |
| Teknik | Bina Kimlik Sertifikası, EKB, zemin-taşıyıcı durumu | Yapı Denetim / Çevre ve Şehircilik |
| Finans | Gerçek bedel beyanı, geçmiş vergi/aidat borcu | Belediye & Apartman Yönetimi |
