Arazi satın almadan önce “nasıl olsa benim toprağım” diyerek gözden kaçırılmaması gereken mevzuat detayları ve karşılaşılabilecek hukuki riskler şunlardır:
Yapılaşma Yasağı ve Emniyet Mesafeleri
Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği ve 3194 Sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca, yüksek gerilim ve kuvvetli akım hatlarının geçtiği alanlarda katı güvenlik ve yaklaşma mesafeleri (irtifak koridoru) uygulanır.
- Hiçbir Yapı Yapılamaz: İrtifak ve güvenlik mesafesi sınırları içerisine betonarme ev, prefabrik konut, konteyner hatta tiny house gibi taşınabilir yapılar dahi inşa edilemez.
- Tesis Yapma Kısıtlaması: Tel ve direklerin salınım mesafeleri dikkate alınarak belirlenen bu alanlarda ruhsat alınması mevzuat gereği imkânsızdır.
TCK 184 Uyarınca Hapis Cezası ve İdari Yaptırımlar
Ruhsatsız veya kısıtlamalara aykırı yapılaşmaya gitmek sadece idari para cezası ya da yıkım kararı ile sınırlı kalmaz.
Türk Ceza Kanunu Madde 184 (İmar Kirliliğine Neden Olma): Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişiler hakkında 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası yaptırımı öngörülmektedir. Ayrıca ruhsatsız yapılara elektrik, su veya altyapı bağlantısı sağlanması da suç teşkil eder.
Likidite ve İkinci El Satış Zorluğu
Piyasayı, imar durumunu ve hukuki mevzuatı bilen hiçbir kurumsal veya bireysel yatırımcı, üzerinde bu tür kısıtlamalar bulunan bir araziyi satın almak istemez.
- Sermayenin Bloke Olması: “Ucuz aldım, ileride değerlenir” düşüncesiyle yapılan yatırımlar, alıcı bulunamaması nedeniyle uzun yıllar nakde çevrilemez.
- Zaman ve Para Kaybı: Bekleme süresince paranızın değer kaybetmesi ve imar kısıtlamaları nedeniyle hedeflenen kârın elde edilememesi kaçınılmaz hale gelir.
Toprak yatırımı yapmadan önce mutlaka tapu kayıtlarındaki şerh ve irtifak hakları incelenmeli, ilgili belediye ve EDAŞ/TEİAŞ kurumlarından hat yaklaşma mesafeleri ve imar durumu teyit edilmelidir. Aksi takdirde “kelepir” sanılan araziler, yatırımcı için hem hukuki bir süreç hem de maddi bir zarara dönüşebilir.
