Tasdikli Proje Yoksa, Bina “Arsa” Demektir
Hukuki çerçevede bir yapının “yasal” kabul edilmesi için tasdikli projesine uygun yapılması ve iskanının alınmış olması gerekir. Şayet bir binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamışsa, o bina hukuk önünde bağımsız bölümlerden oluşan bir yapı değil; üzerinde “muhdesat” (yapı) bulunan bir arsadır. Bu durumda mülkiyet hakkı, dairelerin kapı numarasına göre değil, arsa payı oranına göre belirlenir. Eğer binanın tamamı kaçak ise, mülkiyet bina üzerinde değil, doğrudan toprak (arsa) üzerindedir.
Müteahhit ile Masaya Kim Oturacak?
Bir kentsel dönüşüm veya yeniden yapım sürecinde en kritik soru şudur: Sözleşmeyi kim imzalayacak? Burada iki ana senaryo karşımıza çıkıyor:
- Tek Sahipli Arsa: Eğer arsanın tamamı tapuda tek bir kişi (örneğin ağabey) üzerine kayıtlıysa, bina içindeki dairelerin fiili paylaşımı hukuken bir anlam ifade etmez. Bu senaryoda müteahhitle tek muhatap arsa sahibidir; diğer hak sahiplerinin (örneğin kardeşin) sözleşme yapma yetkisi bulunmaz.
- Ortaklı Arsa: Şayet arsa üzerinde hisseli bir mülkiyet varsa (örneğin ağabeyin 6, kardeşin 2 dairelik payı arsa hissesine yansımışsa), burada bir ortaklık söz konusudur. Bu durumda yapılacak her türlü inşaat sözleşmesi ve kentsel dönüşüm hamlesi için tüm paydaşların mutabakatı şarttır.
Tahliye Süreci Mülkiyete Bağlı
Mevcut binadan tahliye edilme süreci de tamamen bu mülkiyet yapısına endekslidir. Eğer arsa payınız varsa, mülkiyet hakkınız sizi koruyan bir zırh oluştururken; tapuda adınız geçmiyorsa tahliye ve hak arama süreçleri çok daha sancılı bir hal alabilir.
Unutmayın, içinde yaşadığınız dört duvarın tapuda “mesken” olarak tescil edilmemiş olması, sizi bir mülk sahibinden ziyade bir arsa hissedarı yapar. Bu nedenle kentsel dönüşüm öncesi tapu kayıtlarındaki mülkiyet durumunuzu netleştirmeniz, müteahhitle yapılacak pazarlıklarda elinizi güçlendirecek en önemli adımdır.