Türkiye'de gayrimenkul piyasasında son yıllarda yaşanan olağanüstü değer artışları, vergi sistemini de kökünden etkileyecek bir dönemece girdi. Her dört yılda bir toplanan ve emlak rayiç bedellerini belirleyen Takdir Komisyonları, 2025 yılında yaptığı çalışmalarla 2026 yılından itibaren uygulanacak yeni değerleri kamuoyuna duyurdu. Ancak, gerçek satış değerleri ile resmi rayiç bedeller arasındaki devasa farkın kapanması amacıyla yapılan bu güncellemeler, vergi ve harçlarda tarihi rekor artışları beraberinde getiriyor.

Rayiç Bedel Nedir ve Fark Nereden Kaynaklandı?

Rayiç bedel, bir gayrimenkulün satılması veya sigorta ettirilmesi durumunda geçerli olan güncel piyasa fiyatını ifade eder. Yıllardır gerçek değerinin çok altında gösterilen bu resmi bedel ile piyasadaki alım-satım fiyatları arasındaki makas, özellikle son dört yıllık dönemde hızla açıldı.

Uzmanlara göre bu farkın başlıca nedenleri şunlar:

Enflasyon ve Düşük Faiz Politikası: Özellikle 2021 yılında uygulanan yüksek enflasyona karşın düşük tutulan faiz politikası, tasarruf sahiplerini paralarının değerini korumak için gayrimenkul yatırımına yöneltti. Bu durum, fiyatları anormal seviyelere taşıdı.

Arz-Talep Dengesizliği: Piyasadaki yetersiz gayrimenkul üretimi, talebi karşılayamayınca fiyatlar beklenenin çok üzerine çıktı.

Deprem Riski: Deprem endişesi, daha güvenilir ve yeni binalara olan talebi artırarak genel fiyat seviyelerini yükseltti.

Kira Gelirinde Vergi İstisnası Kaldırılıyor: Ev Sahiplerine Yeni Vergi Yükü Geliyor
Kira Gelirinde Vergi İstisnası Kaldırılıyor: Ev Sahiplerine Yeni Vergi Yükü Geliyor
İçeriği Görüntüle

Vergiler Nasıl Hesaplanıyor? Yüzde 1000 Artış Ne Anlama Geliyor?

Rayiç bedel konusu, doğrudan Emlak Vergisi ve Tapu Harcı hesaplamalarını etkilediği için tüm toplumu ilgilendiriyor.

Emlak Vergisi: Gayrimenkulün rayiç bedelinin binde 2'si (%0,2) oranında hesaplanıyor.

Tapu Harcı: Satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20 (%2) ve satıcıdan binde 20 (%2) olmak üzere toplamda yüzde 4 (%4) oranında tahsil ediliyor.

Takdir komisyonlarının 2025 yılındaki kararlarına göre, özellikle büyükşehirlerde yeni rayiç bedellerde yüzde 400 ila yüzde 1000 gibi akıl almaz artışlar öngörülüyor. Bu, 2026 yılından itibaren ödenecek emlak vergisinin ve tapu harcının da 4 kat ile 10 kat arasında yükselebileceği anlamına geliyor.

Vatandaşlar Mahkemeye Başvurdu, Hükümetten Düzenleme Mesajı

Rekor seviyedeki bu artış kararları, kamuoyunda büyük yankı uyandırdı. Çok sayıda vatandaş, belirlenen yeni rayiç değerlere karşı öncelikle belediyelere itiraz etti, ardından iptali için Vergi Mahkemeleri'ne dava açtı.

Maliye ve Hükümet kanadından ise vatandaşın mağdur edilmeyeceği yönünde mesajlar gelmekle birlikte, kamu gelirlerinin kaybının önlenmesi ve adil vergilendirme yapılması için titiz bir çalışma yürütülüyor.

Uzmanlar, sorunun çözümü için iki ana alternatifi masaya yatırıyor:

Vergi Oranlarının Düşürülmesi: Rayiç bedel üzerinden alınan %0,2 emlak vergisi ve %4 tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi.

Hesaplama Kriterlerinin Değiştirilmesi: Sadece rayiç bedel üzerinden hesaplama yerine, daha farklı ve hakkaniyetli kriterlerin belirlenmesi.

Piyasada sağlıklı bir düzenin sağlanması açısından, rayiç bedellerin gerçek satış değerleriyle tutarlı olması ancak vatandaşın alım-satım işlemlerini gerçek değerler üzerinden yapmasını teşvik edecek makul vergi oranlarının uygulanması büyük önem taşıyor.