Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre, gayrimenkul satış işlemleri için emlakçı komisyonu, en fazla “satış bedelinin yüzde 2’si + KDV (Yüzde 20)” belirlenmiş olup, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Sadece “yazılı bir anlaşma yapılması şartıyla” toplamda yüzde 4 olan emlakçı komisyonu sadece alıcı veya satıcı tarafından da ödenebilir.
Gayrimenkul kiralama işlemleri için emlakçı komisyonu, en fazla “bir aylık kira bedeli + KDV (Yüzde 20)” olarak alınabilir. Genel uygulama olarak kira komisyonu kiracı tarafından ödense de yapılan sözleşmede komisyonu kiracının ödeyeceği yönünde açık bir hüküm yoksa komisyon alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenir.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Madde 20:
Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.
Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır.
Tapuda Satış Bedeli Düşük Gösterilirse
Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumu uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durumdur.
Örneğin 1.500.000 liralık bir gayrimenkulün satış bedeli, daha az harç ödemek adına tapuda 500.000 lira olarak gösterilebilmektedir.
Böyle hallerde her ne kadar gayrimenkul danışmanı gerçek satış bedeline göre komisyon alacağına hak kazansa da bu durumun ispat etmesi gerekir.
Bu sebeple taraflar arasında gayrimenkul danışmanının da dâhil olacağı yazılı bir sözleşme akdedilmesinde fayda vardır.
Emlakçının Komisyon Alacağına Hak Kazanması
- Yönetmelik uyarınca gayrimenkul danışmanı kira sözleşmesinin akdedilmesiyle / taşınmaz alım / satımında ise tapu sicilinde tescil ile birlikte komisyon alacağına hak kazır.
- Her ne kadar taraflar aralarında alım / satıma dair sözleşme imzalamış olsa da, (örneğin alıcıya kredi çıkmaması gibi nedenlerden ötürü) tapu sicilinde tescil gerçekleşmezse gayrimenkul danışmanı alacağa hak kazanamaz.
- Noterde yapılan gayrimenkul satış sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi halinde gayrimenkul danışmanı komisyonunu almaya hak kazanır.
- Mal sahibi birden fazla gayrimenkul danışmanı ile anlaşmışsa, (ve taraflar farklı bir hüküm kararlaştırmamışsa) komisyon ücretine tarafları bir araya getiren gayrimenkul danışmanı hak kazanır. Böyle durumlarda gerekli pazarlama faaliyetlerini yaptığını ispat eden gayrimenkul danışmanı komisyonunu almaya hak kazanır.
Emlakçıyı Aradan Çıkarmak
Taşınmaz sahipleri gayrimenkul danışmanının komisyon alacağını ödememek adına satış sözleşmesini gayrimenkul danışmanından habersiz şekilde akdettiği görülebilmektedir.
Böyle durumlarda gayrimenkul danışmanı sözleşme kendisi aracılığıyla imzalanmışçasına komisyon alacağına hak kazanır.
Hatta gayrimenkul danışmanlarının (sözleşme süresi içinde) bulduğu alıcı / kiracı ile mal sahibi; yetki sözleşmesi süresi dolduktan sözleşme akdetse dahi komisyon ödemek zorunda kalacaktır.
Ancak bu alacağa hak kazanabilmek için her halükarda gayrimenkul danışmanı ile mal sahibi arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekir. Yazılı bir sözleşme bulunmaması halinde komisyon ücretine hak kazanılamayacaktır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi kararına göre, emlakçıyla yapılan sözleşmelerde mülk sahibinin imzasının olma şartı da aranmaz. Danışman aracılık ettiği satış ya da kiralamadan komisyon almaya hak kazanır.
Gayrimenkul danışmanının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen mal sahibi tarafından bertaraf edilmesi halinde hem ücret alacağına hem de (sözleşmede belirlenmişse) cezai şart alacağına hak kazanır. Böyle durumlarda gayrimenkul danışmanı önce icra takibi başlatıp (takibe itiraz edilirse) dava açarak ilave yüzde 20 icra inkâr tazminatı talep edebilir.
