Kanunlar Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yenilenen dönemde artırılması gerektiğinde, sözleşmede bir artış oranı belirlenmişse bu oran geçerlidir; ancak bu oran, önceki kira dönemi için TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz.
Eğer sözleşmede artış oranı yoksa, uygulanacak kira artışı yine bu TÜFE oranına bağlıdır.
Emsal Kira Bedeli Nedir?
Emsal kira bedeli, bir semt, bina ya da mahallede “benzer koşullarda kira sözleşmeleriyle kabul edilen kira” demektir.
Mahkeme kararlarında ve kira tespit davalarında emsal bedeller, taşınmazın yaşı, kullanım durumu, konumu gibi kriterlerle birlikte değerlendirilir. Ancak “emsal kira” göstermek, otomatik olarak TBK’daki yasal üst sınırı aşmaya izin vermez.
Fazla Zam Talebi Ne Zaman Geçerli Olabilir?
Fazla zam talebi, yani yasal sınırların üzerine çıkma, ancak aşağıdaki şartlar bir araya geldiğinde mahkemede savunulabilir:
Kira sözleşmesi süresi 5 yıl veya daha fazla olmalıdır; çünkü TBK ve hukuk uygulamaları kira tespit davasının özellikle uzun süreli kiracılar için somut emsaller üzerinden kira bedelinin yeniden belirlenmesini öngörür.
Kiracı ve kiralayan arasında kira bedeli üzerinde anlaşma sağlanamamış olmalı, ya da kiracı “yasal sınır kadar ödeme yapıyor; fazla kısmı ödemiyorum, hakkımı saklı tutuyorum” diye bir tutum almalı.
Mahkemeye kira tespit davası açılmalı; hâkim, TÜFE, taşınmazın durumu, semtteki emsal kiralar ve hakkaniyet ölçütlerini gözeterek yeni kira bedelini belirlemeli.
Kiracı TÜFE'yi Geçen Artışlari Kabul Etmek Zorunda Değil
Eylül 2025 kira artışı için TÜFE 12 aylık ortalama yaklaşık %39,62 seviyesinde ilan edilmiştir.
Ev sahipleri, bu oranın üzerinde zam talep edebilir; fakat kiracının bu talebi kabul etmesi gerekmez. Yasal sınırları aşan artışlar “hükümsüz” sayılır. Kiracı sadece yasal oranda kira ödemekle sorumlu tutulur.
Özetle:
Emsal kira bedeli göstermek tek başına “aşırı zam” (kanunla belirlenen oranın üzeri) yapılmasına yasal bir hak vermez.
Ancak, kira sözleşmesi uzun süreli ise, taraflar arasındaki anlaşmazlık mahkemeye taşınmışsa, emsal kira bedelleri mahkeme tarafından dikkate alınır ve kira bedeli yasal sınırlar, hakkaniyet, taşınmazın durumu gibi kriterlerle birlikte uyarlanabilir.
Kiracılar, ev sahibinin emsal kira göstererek yüksek zam talep etmesi durumunda hukuki yardıma başvurarak kira tespit davası açabilir ve fazladan talep edilen bedelin iadesini talep edebilir.
