Mevcut yasal çerçevede ev sahiplerinin sahip olduğu güncel yasal artış, revizyon ve tahliye haklarını şu şekildedir:
Standart Dönem Artış Hakkı: 12 Aylık TÜFE Tavanı
Konutlarda uygulanan geçici %25’lik sınırın kalkmasının ardından, kira artışlarında tek yasal üst sınır yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalaması oldu.
- Ev sahibi, sözleşmenin yenilendiği ay açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde zam yapma hakkına sahiptir.
- Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış maddesi konulsa dahi, TÜFE ortalamasını aşan kısım hukuken geçersiz sayılır.
- Not: Eğer sözleşmede TÜFE’den daha düşük bir oran (örneğin sabit %20) kararlaştırılmışsa, ev sahibi sözleşmeye sadık kalmak zorundadır ve TÜFE’yi talep edemez.
5 Yılı Dolan Sözleşmeler: Kira Tespit Davası Hakkı
Kira ilişkisinde 5 yıl geride kaldığında, yasal TÜFE sınırı ev sahibi için bir engel olmaktan çıkar. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344/3 maddesi uyarınca:
- Ev sahibi, mevcut kiranın bölge rayicinin (emsal değerlerin) çok altında kaldığını gerekçe göstererek Kira Tespit Davası açabilir.
- Bu davada hakim; TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini, mülkün durumunu ve hakkaniyet indirimini gözeterek tamamen güncel, piyasaya uygun yeni bir kira bedeli belirler.
10 Yıllık Uzama Süresi: Gerekçesiz Tahliye Hakkı
Kira hukukunda ev sahibine tanınan en güçlü haklardan biri de 10 yıllık uzama süresinin dolmasıdır.
- 1 yıllık yapılan bir sözleşmenin üzerinden 10 yıllık uzama dönemi geçtikten sonra (toplamda 11 yıl dolduğunda), ev sahibi herhangi bir haklı gerekçe göstermeksizin kiracının tahliyesini isteyebilir.
- Bu hakkın kullanılabilmesi için, yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir tahliye ihtarnamesi gönderilmesi yasal şarttır.
Olağanüstü Durumlarda Kira Uyarlama Hakkı (TBK m. 138)
Ülke genelinde ya da piyasada tarafların öngöremeyeceği büyüklükte, radikal ve olağanüstü gelişmeler yaşandığında 5 yıllık süreyi beklemeksizin başvurulabilen bir hak daha mevcuttur. TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” kapsamında:
- Deprem, pandemi, savaş, devalüasyon veya tarafların öngöremeyeceği seviyedeki olağanüstü ekonomik krizler gibi durumlarda, başlangıçta kurulan sözleşme dengesi taraflardan biri için çekilmez hale gelirse Kira Uyarlama Davası açılabilir.
- Ev sahibi, yaşanan bu olağanüstü durum nedeniyle mülkün değerinin ve kiranın tamamen eridiğini somut delillerle ispat ederek mahkemeden kiranın günün şartlarına uyarlanmasını talep edebilir.
- Uyarlama davası, kira tespit davası gibi geçmişe yürümez; mahkemenin karar verdiği tarihten ileriye dönük olarak yeni bir bedel belirlenmesini sağlar.
2026 yılı itibariyle kira tespit veya kira uyarlama davalarının açılabilmesi için öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir. Arabulucuda uzlaşma sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava yolu açılmaktadır.
