Özellikle tapuda düşük bedel beyanı ve gerçek satış fiyatının tespiti, yargı salonlarında hararetli tartışmalara yol açıyor. Bu tür davalarda hak kaybına uğramamak için bilmeniz gereken 6 hayati nokta var.
1. Beş Yıllık Altın Kural ve Sürenin Başlangıcı
Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Mükerrer Madde 80/6, gayrimenkul yatırımcıları için adeta bir can simidi sunuyor: Taşınmazınızı iktisap tarihinden itibaren 5 takvim yılı geçtikten sonra satarsanız, elde ettiğiniz kazanç miktarı ne olursa olsun Gelir Vergisi'nden (Değer Artışı Kazancı) muaftır.
Ancak 5 yıl içinde yapılan satışlar vergiye tabidir. Danıştay kararları, bu sürenin hesaplanmasında temel olarak tapuya tescil tarihini esas alsa da, kat karşılığı inşaat projelerinde 5 yıllık sürenin başlangıcı için arsanın iktisap tarihinin dikkate alınması yönünde de önemli emsal kararlar mevcuttur. Bu ayrım, davanın seyrini değiştirebilecek kritik bir detaydır.
2. Gerçek Satış Bedeli Tuzağı: Ekspertiz Raporları Tek Başına Yeterli Değil
Vergi İdaresi’nin tarhiyat (vergi hesaplaması) yaparken en çok kullandığı yöntem, tapuda düşük gösterilen bedel ile gerçek satış bedeli arasındaki farkı tespit etmeye çalışmaktır. Maliye, bu tespiti yaparken çoğunlukla ekspertiz raporları, banka kayıtları veya internet ilan sitelerindeki emsal fiyatları baz almaktadır.
Ancak yargı, mükellef lehine karar veriyor! Danıştay, yerleşik kararlarında, bu tür belgelerin (ekspertiz, ilan veya emsal fiyatlar) tek başına gerçek satış bedelini kesin olarak ispatlamaya yetmediğini vurguluyor. Cezalı tarhiyatın iptal edilmesi için ne gerekli?
Alıcı ve satıcı arasındaki hesap hareketleri.
Ödeme dekontları ve banka kayıtları.
Tarafların sunduğu somut ödeme belgeleri.
Yüksek yargı, bu somut delillerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, eksik incelemeye dayanan cezalı tarhiyatların ise sıklıkla iptal edildiğini gösteriyor.
3. Enflasyonun Etkisi Siliniyor: Endeksleme Şart
Vergilendirilecek safi kazancın doğru hesaplanması, yatırımcıyı yüksek vergiden korur. Bu noktada endeksleme mekanizması devreye girer. Taşınmazın alış bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, TÜİK'in Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranı %10 veya üzerinde ise, güncel enflasyona göre ayarlanarak güncellenir.
Unutmayın: Bu güncelleme (endeksleme), gayrimenkulün maliyetini artırarak vergilendirilecek safi kazancı düşürür ve enflasyonun aşındırıcı etkisini ortadan kaldırır.
4. Tek İşlem mi, Ticari Faaliyet mi? Ayrım Hayati
Taşınmaz satışının Gelir Vergisi Kanunu açısından nasıl değerlendirileceği, davanın sonucunu tamamen değiştirebilir. Tek bir gayrimenkul satışı genellikle değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilir. Ancak, süreklilik, organizasyon ve kazanç amacıyla birden fazla alım-satım yapılıyorsa, bu faaliyet ticari kazanç olarak kabul edilir.
Ticari kazanç olarak değerlendirilirse, 5 yıllık istisna kuralı tamamen ortadan kalkar ve KDV yükümlülüğü dahil farklı ve daha ağır vergisel sorumluluklar doğar.
5. Yıllık İstisna Tutarını Aşmayan Kazanç Vergilenmez
Her takvim yılı için değer artışı kazancından istisna edilen bir tutar belirlenmektedir. Elde edilen safi kazanç (endeksleme sonrası) bu tutarı aşmıyorsa, mükellefin beyanname verme zorunluluğu bile bulunmamaktadır. Örneğin, 2025 yılı için istisna tutarı 120.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın takibi, beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırabilir.
6. Miras ve Hibe: Tam Muafiyet Kapısı
Değer artışı kazancı vergisi, yasanın lafzı gereği sadece bedel karşılığı edinilen (alım-satım) taşınmazlar için söz konusudur.
Miras, bağış veya herhangi bir karşılık olmaksızın (ivazsız) edinilen gayrimenkullerin satışı, kanunun kapsamı dışındadır. Bu ayrım, yargı kararlarında netleşmiş olup, bu yollarla edinim yapan mükellefler için tam vergi muafiyeti anlamına gelmektedir.
