Gayrimenkul piyasasında “kiracı muhtaç” anlayışının yerleştiğini belirten sektör temsilcileri, son iki yılda kontratların klasik hukuki çerçeveden tamamen çıktığını vurguluyor.
GBT Kaydından Memur Kefilin Bordrosuna…
Ev bulma sürecinde kiracıların karşısına çıkan ilk bariyer artık sadece depozito ve kira bedeli değil. Ev sahipleri, gelecekte yaşanabilecek olası uyuşmazlıkların önüne geçmek adına adeta bir istihbarat taraması talep ediyor. Son dönemde ilanlarda ve sözleşmelerde sıkça rastlanan yeni şartlar şunlar:
- Detaylı Finansal ve Adli Tarama: Kiracılardan adli sicil kaydı (GBT), Findeks kredi notu raporu ve geçmiş dönem banka dökümleri talep ediliyor.
- Kefil Kriterlerinde Sınır Tanınmıyor: Birçok mülk sahibi sadece memur kefil şartı koşmakla kalmıyor, kefilin maaş bordrosunu da resmi belge olarak sözleşme ekine koydurmak istiyor.
Evcil Hayvan Havlamayacak, Misafir Kalmayacak
Sözleşmelerdeki asıl çarpıcı değişim ise özel hayatın gizliliği ve konut dokunulmazlığı sınırlarına dayanan maddelerde yaşanıyor. Eşyalı daireler başta olmak üzere, kontratlara eklenen bazı sıra dışı maddeler hem kiracıları şaşkına çeviriyor hem de hukukçuları ikiye bölüyor:
- Evcil Hayvan Kısıtlamaları: “Kedi miyavlamayacak”, “Köpek havlamayarak komşuları rahatsız etmeyecek” gibi sübjektif ifadeler kontratlara girmiş durumda.
- Özel Hayata Müdahale: Eve gelecek misafirlerin kalma süresine sınır getirilmesi, kapı önüne sadece tek bir aracın park edilebilmesi gibi maddeler dikkat çekiyor.
- Demirbaş Bakım ve Dekont Zorunluluğu: Kombi, klima ve buzdolabı gibi demirbaşların periyodik bakımlarının kiracı tarafından yaptırılması ve bakım dekontunun mülk sahibine gönderilmesi şart koşuluyor.
Sözleşmede Yazması, Hukuki Olduğu Anlamına Gelmez
Hukukçular ve gayrimenkul uzmanları, ev sahiplerinin “garantici” tavrının mülkiyet hakkını aşarak temel kişilik haklarına müdahale boyutuna ulaştığı konusunda uyarıyor. İzmir Emlak Kulübü Başkanı Rıdvan Akgün, mülk sahiplerinin “kiracıyı bir daha çıkaramam” korkusuyla bu yola başvurduğunu, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının da yasal kullanım hakları olduğunu hatırlatıyor. Uzmanlar, sözleşmeye yazılan her maddenin mahkeme önünde otomatik olarak geçerli sayılmayacağını, özellikle özel hayatın gizliliğini ihlal eden şartların yasal uyuşmazlıklarda düşebileceğini ifade ediyor.
Adliyeler Kilitlendi: Tahliye Davalarında Rekor Artış
Piyasadaki bu gerilim ve karşılıklı güvensizlik ortamı, yargı sistemine de devasa bir yük bindirmiş durumda. Pandemi öncesinde ülke genelinde 30 bin seviyelerinde seyreden ev sahibi-kiracı uyuşmazlıkları, 2025 yılı sonu itibarıyla adeta patlama yaşadı.
Yalnızca tahliye davalarının sayısı 82 bini aşarken, kira tespiti ve alacak dosyalarıyla birlikte toplam uyuşmazlık sayısı 177 bine ulaştı. Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde bir davanın ilk derece mahkeme süreci 6 ila 18 ay sürerken, istinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte tek bir dosyanın çözüme kavuşması 2 ila 3 yılı bulabiliyor. Barınma krizinin yarattığı bu hukuki kilitlenmenin, önümüzdeki dönemde yeni yasal düzenlemeleri mecbur kılıp kılmayacağı ise merak konusu.