İşte gayrimenkul sektörünün ve kiracıların ajandasına bomba gibi düşen bu hukuki gerçeğin detayları:
TBK Madde 346 Koruma Kalkanı
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 346. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma altına alan oldukça sert ve net bir “aleyhe düzenleme yasağı” içeriyor.
Kanun koyucu, kiralama ilişkisinde kiracıyı zayıf taraf olarak kabul ettiğinden, sözleşmeye kiracı aleyhine fazladan yükümlülük getiren maddelerin konulmasını kesin olarak yasaklamıştır. Bu maddeye göre; kiracıya kira bedeli ve yan giderler (aidat, fatura vb.) dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
En Sık Karşılaşılan Geçersiz Maddeler ve Hukuki Karşılıkları
Son günlerde mülk sahiplerinin kontratlara sıkça enjekte etmeye çalıştığı o maddelerin hukuki geçerliliği şu şekildedir:
- “Bir kira gecikirse, kalan tüm aylar muaccel (peşin ödenebilir) olur” Şartı: Eski borçlar hukukundaki bazı uygulamaları suiistimal etmek isteyenlerin başvurduğu bu yöntem, mevcut kanunlarımıza göre tamamen geçersizdir (kesin hükümsüzdür). Bir ayın kirası gecikti diye ev sahibi sizden sonraki ayların parasını topluca isteyemez, bu gerekçeyle icra takibi başlatamaz.
- “Gecikme halinde fahiş cezai şart ödenir (%50 ceza, katlamalı faiz vb.)” Şartı: Sözleşmelere yazılan astronomik gecikme cezaları da kanunun duvarına tosluyor. TBK 346 uyarınca, kiracının borcunu geciktirmesi durumunda kiraya veren cezai şart talep edemez.
Ev sahibinin kira gecikmesinden doğan yasal hakkı, yalnızca yasal gecikme faizi talep etmek veya şartlar oluştuğunda temerrüt (borcun ödenmemesi) nedeniyle tahliye ve icra sürecini başlatmaktır. Bunun ötesindeki tüm “ceza” maddeleri yazılmamış sayılır.
Kiracılar Ne Yapmalı?
Emlak piyasasındaki arz-talep dengesizliği nedeniyle birçok vatandaş, evi kaçırmamak adına önüne konulan ağır sözleşmeleri çaresizce imzalayabiliyor. Ancak hukukçuların bu konudaki içi rahatlatan uyarısı çok nettir:
Sözleşme serbestisi ilkesi, kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler tasarlamak anlamına gelmez. Kamu düzenini ve kiracıyı koruyan emredici kanun maddelerine aykırı olarak sözleşmeye eklenen bu tarz kurnazlıklar, “kısmi butlan” yani o maddelerin baştan itibaren geçersiz olması sonucunu doğurur. Kontratın tamamı iptal olmaz ancak ev sahibi o geçersiz maddelere dayanarak sizden hiçbir hak talep edemez.
Gayrimenkul gündemini sarsan bu gelişmeler, ev kiralarken sadece fiyata değil, kontratın satır aralarına da dikkat edilmesi gerektiğini bir kez daha gözler önüne seriyor.