2012 Öncesi ve Sonrası: Uyarlama Talebinin Hukuki Gelişimi
Uyarlama talebi, 2012 yılına kadar Türk Borçlar Kanunu’nda açık bir şekilde düzenlenmemişti. Bu tarihe kadar uyuşmazlıklar, Yargıtay kararları ve genel hükümlere göre çözülüyor, işlem temelinin çökmesi ilkesi esas alınıyordu. Ancak 2012’de yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile birlikte uyarlama talebi artık açıkça tanımlandı ve kira ilişkilerinde de uygulanabilir hale geldi.
“Uyarlamalı Kira Tespiti” Diye Bir Dava Türü Yok!
Son zamanlarda bazı kira ilişkilerinde karşılaşılan “uyarlamalı kira tespiti davası” ifadesi, teknik olarak yanlış bir ifadedir. Çünkü “uyarlama” ve “kira tespiti” birbirinden farklı hukuki taleplerdir.
- Kira Tespit Davası: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varsa, her kira döneminin sonunda açılabilir. Yeni kira bedeli, genellikle TÜFE oranları baz alınarak hâkim tarafından belirlenir. Burada olağanüstü bir durum aranmaksızın, sözleşmenin süresi ve endeks verileri temel alınır.
- Uyarlama Talebi: Bu, istisnai bir durumdur. Taraflar arasında ifa edilen edimler arasında ciddi bir dengesizlik oluşmuş ve işlem temeli çökmüşse gündeme gelir. Ekonomik kriz, doğal afet, pandemi gibi olağanüstü durumların etkisiyle kira sözleşmesi bir taraf için katlanılamaz hale gelmişse, sözleşme şartlarının değiştirilmesi talep edilebilir.
Uyarlama Talebinde Bulunmak İçin Hangi Şartlar Gerekir?
2012 sonrası düzenlemelere göre, uyarlama talebinde bulunulabilmesi için artık kira sözleşmesinin en az üç yıl sürmüş olması veya kira tespit davası açılmasına engel bir süre sınırı aranmıyor. Ancak bu, uyarlama davasının kolayca kabul edileceği anlamına gelmiyor.
Hâkim, talebin geçerliliğini değerlendirirken şu kriterleri arar:
- Taraflar arasında edim dengesizliği oluşmuş mu?
- Bu dengesizlik, işlem temelinin çökmesi anlamına geliyor mu?
- Genel ekonomik şartlar, sözleşmenin sürdürülmesini bir taraf için olağan dışı ölçüde zorlaştırmış mı?
Son yıllarda mahkemeler, bu şartların somut olayda oluşmadığını tespit ederse, uyarlama talebini reddediyor. Yani sırf ekonomik dalgalanma oldu diye uyarlama davası açılamaz.
Sonuç: Hangi Talep Ne Zaman Gündeme Gelir?
Özetle;
- “Uyarlamalı kira tespiti” gibi bir dava türü yoktur.
- Kira bedelinin tespiti, dönem sonunda ve belirli endekslere göre talep edilir.
- Sözleşme şartlarının uyarlanması ise işlem temelinin çökmesi gibi olağanüstü koşulların varlığı halinde talep edilebilir.
Gayrimenkul sahipleri, kiracılar ve danışmanlar için bu iki hukuki yolun ayrımını bilmek, hem dava stratejisi hem de hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik önem taşımaktadır.
