Zam Sınırı Tartışması Kira Tespit Davalarını Artırdı
11 Haziran 2022 ile 2 Temmuz 2024 tarihleri arasında yürürlükte olan yüzde 25 kira artış sınırı, ev sahipleri ile kiracılar arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açtı. Enflasyonun çok altında kalan bu oran, ev sahiplerini kira tespit davası açma yoluna itti. Bu davalarda temel koşul ise kiracının aynı evde 5 yılı doldurmuş olması.
2025 ve 2026 Dönemi Kritik: Binlerce Yeni Dava Bekleniyor
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz’a göre, özellikle 2020 yılında sözleşme yapan kiracılar için 5 yıl süresi bu yıl doluyor. Bu da binlerce ev sahibi için dava açma hakkı doğduğu anlamına geliyor. 2021 yılında yapılan sözleşmelerin ise dava hakkı 2026 yılında başlayacak. Bu durum, kira tespit davalarında büyük bir artış yaşanacağını gösteriyor.
TÜFE’ye Dönüş ve Beklentiler
Yüzde 25 sınırının kaldırılmasıyla birlikte, kira artışlarında yeniden TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınmaya başlandı. Ancak enflasyonla TÜFE ortalaması arasında hâlâ ciddi bir fark var. Bu nedenle ev sahipleri geçmişte kaybettikleri geliri telafi etmek adına kira tespiti yoluyla yeni bedel belirlenmesini talep ediyor.
Arabuluculuk Süreci Şart
Yeni düzenlemeye göre, ev sahibi kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunda. Ancak büyükşehirlerde uzlaşma oranları oldukça düşük. İstanbul, Ankara, İzmir gibi şehirlerde kira bedelleri ile piyasa rayiçleri arasında uçurum olması nedeniyle, arabuluculuk süreçlerinde anlaşma sağlanamıyor. Bu da davaların artmasına neden oluyor.
Kira Tespit Davası Nasıl İşler?
-
Kiracının 5 yılı doldurması şarttır.
-
Ev sahibi öncelikle arabulucuya başvurur.
-
Anlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvuru yapılır.
-
Mahkeme, bilirkişiler aracılığıyla yerinde keşif yapar, bölge rayiçlerini inceler.
-
Hakkaniyet indirimi uygulanarak yeni kira bedeli belirlenir.
-
Taraflar karara itiraz edebilir, istinaf sonrası karar kesinleşir.
-
Yeni bedel üzerinden kira ödenir, geçmiş farklar ise faizsiz olarak tahsil edilir.
-
Tüm süreç ortalama 3 yıl sürebilir.
Tahliyeler Azaldı, Tespit Davaları Artıyor
Ev sahiplerinin tahliye davası açmak yerine tespit davasına yöneldiğini belirten uzmanlar, özellikle büyükşehirlerde kiracılar ile ev sahipleri arasında ciddi hukuki süreçler yaşanacağını ifade ediyor. Özellikle bölge rayici ile mevcut kira arasında uçurum olan yerlerde, uzlaşmanın çok daha zor olduğu vurgulanıyor.
2025 ve 2026 yılları, kira tespit davaları açısından kritik dönemler olacak. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hukuki süreçleri yakından takip etmesi, haklarını bilmesi ve gerektiğinde uzman desteği alması büyük önem taşıyor.